Jeg har sett etter fritidsbolig i flere år og kommet over et perfekt eksemplar som jeg tenkte å kjøpe...Det var dessverre (for meg) flere på visning, men ingen bud har kommet inn etter 2 dager...Prisantydning er 5 500 000 og dette mener jeg er i dyreste laget.
Her er det kun ett triks du kan bruke, og det er å trette ut megler med prat i 1-2 uker, hvoreter du ber om et "Eksklusivt tilbud". Du ber megler gi deg et eksklusivt tilbud på kr [ditt bud]. Dermed ungår du å dra i gang en potensielt kostbar budrunde.
Men aller først: Du har funnet drømmehytta, men er redd for å betale for mye.
MARKEDSPRIS
Markedet er nå generelt nedadgående pga diverse negative makrotall (rente, energipriser, krig, etc). Eiendomsprisene tenderer nedover, etter å ha vært rekordhøye i flere år. Det betyr at selger forventer gårdagens (høye) pris, mens kjøper forventer morgendagens (reduserte) pris.
Se på salgsoppgaven. Er prisen basert på en takstmannsrapport, eller er det meglers prisvurdering? Takstmenn er som regel mindre oppdatert i markedet, og har en tendens til å sette lavere pris. Megler er gjerne mer oppdatert, og setter en mer realistisk pris. Hvor gammel er taksten/meglers vurdering? I og med hyppige renteøkninger, må du forvisse deg at vurderingen er av ny dato. Er den fra i vår, så kan den være urealistisk høy. Vurder også megleren. Er han spesialist på området? Er det hytte i Valdres er for eksempel EiendomsMegler1 blant de ledende, og kjenner markedet godt.
Har selger det travelt? Har de allerede kjøpt noe annet? Hvis det er en firmahytte, pleier selger ikke å være så opptatt av prisen. Er det et objekt som inngår i et større utbyggingsfelt, så pleier prisene å være i overkant. Da har du med proffe selgere, som langt på vei "eier" megleren. Her bør du være litt mer på vakt. Er det mye usolgt, kan det foventes større rabatter fremover. Generelt viktig å «melke» selger/megler for slik inside informasjon.
PRUTING
Meglers målsetting er å dra i gang en budrunde. Vi vet hvordan den mekanismen fungerer.
I tilfelle budrunde er løpet kjørt, i den grad du ønsker å gjøre et godt kjøp.
Du har sikkert satt deg på liste, og blitt oppringt av megler. Hold dialogen i gang. Vis genuin interesse for objektet. Vær ærlig. Si at dere liker ditt og datt og er veldig fristet. Megler jobber rutinemessig og setter et kryss ved ditt navn.
Selgeren har masse nerver rundt salget, og ringer megler. -Hvor mange kom på visning, har det kommet bud, hvordan er interessen? Megler svarer at ingen bud foreløpig, men det har meldt seg et par seriøse interessenter. Håpet tennes.
Neste gang du snakker med megler (vær på fornavn) så gjentar du det positive med eiendommen, og lar megleren snakke seg varmt om objektet, men så planter du litt malurt i begeret. Forklar at dere er litt bekymret for ditt eller datt. Det er «noe» med alle objekter. Det kan være byggeteknisk, reguleringsforhold eller ubebygd tomt foran din eiendom eller whatever. Slik at megler får forståelsen av at dere er i tenkeboksen.
Ha is i magen. La det gå et par dager. Megler ringer garantert tilbake. Enten for å si at det er registrert et bud, eller for å høre om du er interessert i å legge inn et bud.
Du fortsetter å snakke varmt om objektet, men nevner denne/disse innsigelsene. Hvis det fortsatt ikke har kommet bud, så kan det hende at megler nå anser deg som den mest potensielle kjøperen. Du er det øverste navnet på listen hans.
Selger er skuffet over at det ikke har blitt budrunde, en uke etter visning, og maser på megler. Skal vi ta en ny visning? -Meglere misliker for mange visninger, spesielt fritidseiendommer, hvor det er langt å kjøre og få som møter opp. Så han tar heller en ny telefon til deg og prøver å lokke deg til å gi et bud. «Du kan jo bare legge inn et lavt bud» pleier de å si. Det skal du selvfølgelig
ikke gjøre.
Du vet nå at selger er stresset, og at du har manøvrert deg i en bedre forhandlingssituasjon. Si at, tja-tjo, du skal snakke med kona di (eller banken) en gang til og melde tilbake i morgen.
Da ringer du og gjentar at dere har lyst på eiendommen, men er litt i tvil pga ditt og datt. Du kan gjerne gjenta deg selv litt, trette megleren ut. (De er utålmodige av natur). Si at
det er ikke aktuelt å legge inn et bud, men hvis «SELGER GIR DERE ET EKSKLUSIVT TILBUD PÅ KR X, SOM STÅR I 24 TIMER, SÅ SKAL DERE SERIØST VURDERE Å KJØPE OBJEKTET».
På den måten byr dere på eiendommen, uten at det lovteknisk kan brukes som starten på ent budrunde.
Hvis beløpet er samme, eller ikke så mye lavere enn prisforlangende, vil megler trolig anbefale selger å gi dere et slikt eksklusivt tilbud. Da står dere fritt (uforpliktet) til å akseptere tilbudet i 24 timer.
Da kan du klare å kjøpe objektet uten at du utløser en budrunde. Eventuelt med litt redusert pris.
Denne forhandlingsteknikken har jeg brukt 2 ganger. Hytta på fjellet og leiligheten til min eldste datter.
Ovennevnte fungerer bare så lenge det ikke har kommet inn bud. Blir det budrunde, er det ingenting å gjøre enn eventuelt å by over. En god regel er da forberede seg mentalt på at objektet glipper. I dagens synkende marked, så vil det alltids dukke opp nye objekter, så intet hastverk.
Du skriver ikke noe om objektet. Er det ved sjøen, så er salgssesongen på hell. Er det på fjellet, så vil tilbudet øke utover høsten. Høstferien er her en populær visningsperiode.
Lykke til!
