Søke boliglån - noen spørsmål

[AlexanderK]

Hallo, kjære økonomer her på forumet.

Jeg tenkte å få meg et boliglån en gang i fremtiden, kanskje om ikke så altfor lenge. Det ser ut til at min kjære far, evt mor og far, må være med på å skrive under på denslags for at jeg skal få lånt nok penger til at det skal bli noe særlig til leilighet på meg.

Så da har jeg noen småting jeg lurer på:

1. Medlånetaker vs kausjonist - Hva er forskjellen? Fordeler / Ulemper?

2. Søke lån med "pant i huset til pappa", eller kun med pant i kjøpsobjektet? Fordeler / Ulemper?

3. Hva slags informasjon får denne kausjonisten / medlånetakeren om min økonomi? Vil den bli brettet ut og lagt frem i det vide og det brede?

Dette var vel det jeg lurte på i første omgang, tror jeg.. Noen som har lyst til å lære meg litt om dette?

 

[Ulf-B]

Jeg er bare en fusker i økonomifaget - men har nettopp vært gjennom dette med boligkjøp med tre barn.

1. Medlånetaker vs kausjonist - Hva er forskjellen? Fordeler / Ulemper?

En medlånetaker er – såvidt jeg har forstått – løpende medansvarlig for å betale løpende renter og avdrag. Dersom lånet misligholdes, er det vanlig at banken sier opp lånet, og krever innbetalt restgjeld pluss påløpne renter. Dersom låntager ikke kan betale dette, går banken løs på kausjonisten(e) for hele beløpet. Kausjonisten blir altså trukket inn i bildet bare ved mislighold - og da ikke bare for å betale litt renter og avdrag, men for å gjøre opp hele greia. Den største ulempen i et sånt opplegg er kausjonistrollen. Kjenner en del foreldre som har brent seg på det. Ekstra problematisk blir det hvis det er søsken inne i bildet.

2. Søke lån med "pant i huset til pappa", eller kun med pant i kjøpsobjektet? Fordeler / Ulemper?

Pant i huset til pappa er en dårlig idé. Hvis du misligholder lånet, og pappa ikke kan gjøre opp for deg, ryker pappas hus. Ikke din leilighet. Pant i kjøpsobjektet er ryddigst, men har den ulempen at du ikke alltid får lånt nok penger eller får ugunstige lånebetingelser p.g.a. lav lånetakst. Samme igjen med eventuelle søsken – det blir familiebråk av slikt.

3. Hva slags informasjon får denne kausjonisten / medlånetakeren om min økonomi? Vil den bli brettet ut og lagt frem i det vide og det brede?

Medlånetager og/eller kausjonist får nødvendig informasjon om din økonomi, slik at de – som regel i samråd med banken – kan gjøre seg opp en mening om risikoen ved å backe deg opp i den ene eller den andre rollen.

 

[halux]

Hallo, kjære økonomer her på forumet.

Jeg tenkte å få meg et boliglån en gang i fremtiden, kanskje om ikke så altfor lenge. Det ser ut til at min kjære far, evt mor og far, må være med på å skrive under på denslags for at jeg skal få lånt nok penger til at det skal bli noe særlig til leilighet på meg.

Så da har jeg noen småting jeg lurer på:

1. Medlånetaker vs kausjonist - Hva er forskjellen? Fordeler / Ulemper?

Medlånetaker er vel som oftest samboer eller ektefelle hvis man er oppsatt med sånt..
Kausjonist er som oftest en "utenforstående"

2. Søke lån med "pant i huset til pappa", eller kun med pant i kjøpsobjektet? Fordeler / Ulemper?

Kommer an på hvor mye du har i egenkapital. Du kan med gunstig garanti for lånet, f.eks via kausjonist, komme innenfor 60% belåning av verdien, og dermed få gunstigere lån.
Har du nok egenkapital til å gjøre det samme med bare leiligheta i garanti, er nok det best, så slipper "pappa" å miste huset hvis du ikke betaler.

3. Hva slags informasjon får denne kausjonisten / medlånetakeren om min økonomi? Vil den bli brettet ut og lagt frem i det vide og det brede?

Kommer litt an på hvem det er, kausjonisten trenger egentlig ikke å få vite noe, hvis f.eks "pappa" stoler på at du kan betale, så kan han bare skrive under som kausjonist, og ferdig med det.

Dette var vel det jeg lurte på i første omgang, tror jeg.. Noen som har lyst til å lære meg litt om dette?

 

[JAND]

Hvorfor ikke førstehjemslån?

Førstehjemslån er ille gunstig. Da slipper man kausjonist, og alt hva det kan føre med seg, samt at man får bort imot de beste beningelsene på lånet.

Jon A

 

[AlexanderK]

Hvorfor ikke førstehjemslån?

Førstehjemslån er ille gunstig. Da slipper man kausjonist, og alt hva det kan føre med seg, samt at man får bort imot de beste beningelsene på lånet.

Jon A

Ja, førstehjemslån er vel det jeg vil gå for, regner jeg med.

Men bankene er jo ikke akkurat ivrige med å kaste penger etter folk for tida, så jeg får ikke nok lån alene til å få kjøpt meg en anstendig leilighet.

 

[Haavard]

Pant i eiendom til mødre og fedre fører ofte til bedre rente.

"Pant i huset til pappa er en dårlig idé. Hvis du misligholder lånet, og pappa ikke kan gjøre opp for deg, ryker pappas hus. Ikke din leilighet. Pant i kjøpsobjektet er ryddigst, men har den ulempen at du ikke alltid får lånt nok penger eller får ugunstige lånebetingelser p.g.a. lav lånetakst. Samme igjen med eventuelle søsken – det blir familiebråk av slikt".

Man har vel som oftest pant i både leilighet og "huset til pappa"? Eksempelet du viser til synes jeg mest viser hvordan det ikke skal gjøres. Er det noen som kunne tenke seg å gjøre dette mot foreldra sine?



Håvard

 

[JAND]

Hvorfor ikke førstehjemslån?

Førstehjemslån er ille gunstig. Da slipper man kausjonist, og alt hva det kan føre med seg, samt at man får bort imot de beste beningelsene på lånet.

Jon A

Ja, førstehjemslån er vel det jeg vil gå for, regner jeg med.

Men bankene er jo ikke akkurat ivrige med å kaste penger etter folk for tida, så jeg får ikke nok lån alene til å få kjøpt meg en anstendig leilighet.

Hvor mye koster en anstendig leilighet?

Jeg fikk lånebevis på 2,000,000,- for førstehemslån, riktig nok før finanskrisa...

Jon A

 

[Ulf-B]

Pant i eiendom til mødre og fedre fører ofte til bedre rente.

"Pant i huset til pappa er en dårlig idé. Hvis du misligholder lånet, og pappa ikke kan gjøre opp for deg, ryker pappas hus. Ikke din leilighet. Pant i kjøpsobjektet er ryddigst, men har den ulempen at du ikke alltid får lånt nok penger eller får ugunstige lånebetingelser p.g.a. lav lånetakst. Samme igjen med eventuelle søsken – det blir familiebråk av slikt".

Man har vel som oftest pant i både leilighet og "huset til pappa"? Eksempelet du viser til synes jeg mest viser hvordan det ikke skal gjøres. Er det noen som kunne tenke seg å gjøre dette mot foreldra sine?



Håvard

Ja - jeg prøvde å få frem hvordan det ikke skal gjøres. Mest myntet på flerbarnsfamilier - det kom ikke helt tydelig frem. Hvis det skal være noenlunde rettferdighet i barneflokken, må jo alle barna få forholdsvis likt. Hvis foreldrene har lån eller har behov for å ta opp lån i tillegg, er ikke dette alltid like lett å få til i fred og fordragelighet.

Jeg tror neppe at noen barn går rundt og tenker på at "dette skal jeg gjøre mot foreldrene mine" - det gjorde sikkert ikke sønnen til han biskopen heller. Men livet går ikke alltid som man har tenkt seg. Man låner mens man har god økonomi og alle er venner. Så blir det kanskje skilsmisse. Man kan miste jobben. Man kan bli syk. O.s.v. o.s.v. OK - man skal ikke gå rundt og tenke på slikt bestandig. Men jeg kjenner foreldre som har måttet cashe ut for barna sine. Man kan bli uvenner av mindre.

 

[AlexanderK]

Hvorfor ikke førstehjemslån?

Førstehjemslån er ille gunstig. Da slipper man kausjonist, og alt hva det kan føre med seg, samt at man får bort imot de beste beningelsene på lånet.

Jon A

Ja, førstehjemslån er vel det jeg vil gå for, regner jeg med.

Men bankene er jo ikke akkurat ivrige med å kaste penger etter folk for tida, så jeg får ikke nok lån alene til å få kjøpt meg en anstendig leilighet.

Hvor mye koster en anstendig leilighet?

Jeg fikk lånebevis på 2,000,000,- for førstehemslån, riktig nok før finanskrisa...

Jon A

Nå er jo inntekten av betydning også, da.. ;-) Og den er jo ikke spesielt høy, dessverre. Bankene er jo veldig tydelige på at de ikke gir ut lån "så enkelt og greit" som før finanskrisa..

 

[OMF]

Har du nok egenkapital til å gjøre det samme med bare leiligheta i garanti, er nok det best, så slipper "pappa" å miste huset hvis du ikke betaler.

Hvis "pappa" skriver under som kausjonist så ryker huset uansett. At han har stilt huset som sikkerhet gjør bare at banken står først i køen på det huset. Skriver man under noe - så hefter man uansett for hele beløpet....

Hvis man vil sikre at "pappa" ikke mister huset - så er nok det letteste at pappa selv tar opp lån på sitt eget hus, og låner disse til sønnen som da kan bruke disse som egenkapital - eller spennede hifi.

Det viktigstet med slike saker er å sette opp et budsjett. Det å sette opp et budsjett fra skratch er ikke så lett, men det er ganske enkelt å sette opp en oversikt over bokostnader inklusiv låneutgifter i det planlagte kjøpsobjektet, og sammenligne dette med dagens boutgifter.
Hvis renter, avdrag, forsikring, kommunale utgifter, strøm og vedlikehold av ny eiet bolig koster 5000,-/mnd enn dagens husleie + strøm. Ja - så må man ganske enkelt spørre seg selv om man har 5000,- ekstra i måneden...

Mvh
OMF

Mvh

 

[Sleiven]

Hvorfor ikke førstehjemslån?

Førstehjemslån er ille gunstig. Da slipper man kausjonist, og alt hva det kan føre med seg, samt at man får bort imot de beste beningelsene på lånet.

Jon A

Ja, førstehjemslån er vel det jeg vil gå for, regner jeg med.

Men bankene er jo ikke akkurat ivrige med å kaste penger etter folk for tida, så jeg får ikke nok lån alene til å få kjøpt meg en anstendig leilighet.

Får du ikke nok lån til leligheten du ønsker å kjøpe så har du heller ikke råd til den og bør derfor avstå, desverre/heldigvis.
Nå i et fallend marked er det farlig å kjøpe en leilighet som er dyrere enn man klarer. Det gikk an i oppgangstider siden boligen kunne selges med gevinst om man ikke kunne betjene lånet...men nå !!

Nå er det nok ikke lenge så lett å få fullfinansiert(100% lån på boligen), så en løsning er muligens at eventuelle kausjonister kun kausjonerer for topplånet dvs de siste 10-20% av lånet. Men kausjonisten bør kunne bla opp penga uten problemer( evt med lån i egen bolig) hvis ikke går begge med i dragsuget hvis noe uforutsett skjer.


Når du har bolig er det utrolig hvordan utgiftene utover lånet hoper seg opp til forsikring, strøm, komm avgifter,reparasjon, møbler,oppussing,skader
Så å starte med å sette opp et budsjett er nok riktig. Vet du hva pengene dine går til idag?. Skriv ned ALT du bruker i 2 mnd og se hvor penga går, da vet du hvordan du ligger an.

Et lån på 2000000 og 6% rente over 20 års annuitetslån krever 15000 i renter og avdrag pr mnd. Siden du får rentefradrag er det verdt ca 3000 kr pr mnd de første årene. Dvs du må ha 12000 kroner å rutte med, du får 3000 kr pr mnd redusert skatt (avhenger av inntekt) og du har da 15000 å gi til banken hver mnd. Ettersom årene går faller rentebeløpet og rentafradraget faller, og lånet blir dyrere å betale ,men normalt er ikke dette et problem da lønna også normalt øker med alder..

Sjekk gjensidiges lånekalkulator
https://www.gjensidige.no/no/0/Privat/Bank+og+sparing/Nyttige+verkt%C3%B8y/Lanekalkulator

Den vil vise at har du kun 5000 kr å avse til bolig pr måned er det maksimale lånebeløp 850 000 ved 6%-20års annuitet. Dvs på tide å skaffe seg en rik kjæreste.

Men hvorfor kjøpe nå? om ett år er prisene kanskje 25% lavere og om 2 år kanskje enda lavere. Arbeidsløsheten er knapt satt inn i Norge og prisene vil stupe videre når arbeidsledigheten griper om seg, bankpakke eller ikke...

Hva med å"late" som du har lån og spare det aktuelle betalingsbeløpet hver mnd (- leie hvis du har det) i BSU? Da har du snart noe egen kapital som kan bli god å ha...

Nå er jeg en øknomomisk feiging så det finnes nok dristigere løsninger, men jeg liker å sove godt om natta og slippe å tenke på renter etc...

Lykke til
Sleiven

 

[AKA]

Snakk med banken om førstehjemslån. Da kan du få lånebeløp på 100% av kjøpesummen, med samme rente som du ville fått med 60% lånebeløp og 40% egenkapital. Eneste som skiller dette lånet fra andre er at du må betale 10% av lånebeløpet ned innen en hvis periode (5 år? Husker ikke).

btw. Bankene virker ikke så restriktive som det fremstilles i media for tiden, men varierer en del fra bank til bank....

 

[Milenko]

Jeg har lån med sikkerhet i egen bolig, men min far er kausjonist for deler av lånet ca. 150 K. Men han er da bare kausjonist frem til jeg har betalt ned de 150 K. eller at jeg pusser opp slik at verdistigningen på huset gjør at han ikke trenger å stå som kausjonist lenger.
Dette ble gjort for at jeg skulle få billigst mulig bolig lån, i tilegg er risikoen hans lavere da han bare kausjonerer for 150 K.

 

[OMF]

Men hvorfor kjøpe nå? om ett år er prisene kanskje 25% lavere og om 2 år kanskje enda lavere. Arbeidsløsheten er knapt satt inn i Norge og prisene vil stupe videre når arbeidsledigheten griper om seg, bankpakke eller ikke...

Dette er vel mildt sagt spådommer som er tatt ut av løse luften. Jeg kan faktisk ikke huske å ha lest noen som har så negativt syn på fremtidig prisutvikling.

Man skal først og fremst kjøpe bolig for å bo, ikke for å spekulere. Når det er sagt, er det i mine øyne et meget gunstig tidspunkt å gå inn i boligmarkedet på nå!

Mvh
OMF

 

[BT]

Det er ikke akkurat sånn at pappas hus ryker ved mislighold, dersom han er kausjonist. Men banken kommer til å kreve at pappa innfrir lånet dersom du ikke betaler. Det kan godt være mulig at pappa kan gjøre det uten at huset hans ryker av den grunn.

På det siste spørsmålet er vel svaret at pappa får beskjed dersom du ikke betaler renter og avdrag ved forfall. Utover det får hain ingen informasjon om økonomien din.

Man skal i alle fall være forsiktig med å kausjonere. Naboen vår hadde et firma og kausjonerte for en av sine ansatte. Det som skjedde videre var at han døde av hjertesvikt, og ikke lenge etterpå fikk enka krav om å innfri lånet til denne karen.

 

[Sleiven]

Men hvorfor kjøpe nå? om ett år er prisene kanskje 25% lavere og om 2 år kanskje enda lavere. Arbeidsløsheten er knapt satt inn i Norge og prisene vil stupe videre når arbeidsledigheten griper om seg, bankpakke eller ikke...

Dette er vel mildt sagt spådommer som er tatt ut av løse luften. Jeg kan faktisk ikke huske å ha lest noen som har så negativt syn på fremtidig prisutvikling.

Man skal først og fremst kjøpe bolig for å bo, ikke for å spekulere. Når det er sagt, er det i mine øyne et meget gunstig tidspunkt å gå inn i boligmarkedet på nå!

Mvh
OMF

Min spekulasjon er like som som noen annens. "Ekspertene" dvs meglern meler sin egen kake og ønsker alltid å prate prisene opp. Tallene er slett ikke tatt ut av løse luften, slike tall har til og med stått på trykk i Dagens Næringsliv..

I forrige krise falt boligprisene 40%. Hittil har de falt 10% fra toppen så et fall på ytterligere 25% kan ikke avvises. Det som taler mot det er selvsagt fallende rente som gjør at de som har sikker jobb har gode tider.
(Sist gang peaket renten på 15% og satte en effektiv brems på boligmarkedet...).
Med noen titalls tusen nye arbeidsløse og masse usolgte nybygg vil det nok uansett ta en tid før boligmarkedet snur oppover igjen...

Det er gunstigere å kjøpe nå enn for 1 år siden. Å treffe bunnen i markedet er ikke mulig å beregne,men i dagens situasjon er det ialle fall ingen hast, eller grunn til å gjøre overilte kjøp. Avisen er full av boliger som står lenge og stadig flere til til nedsatt pris. Hvis man finner noe man liker og har råd til kan man godt slå til, som du sier, man kjøper bolig fordi men trenger det , ikke for å spekulere. Men har man ikke råd nå er det ingen fare med å vente en stund til....


Sleiven


ps forøvrig har vi knapt nok sett starten på krisen. Dette blir mye værre enn noen under 70 har opplevd.

 

[OMF]

Min spekulasjon er like som som noen annens. "Ekspertene" dvs meglern meler sin egen kake og ønsker alltid å prate prisene opp. Tallene er slett ikke tatt ut av løse luften, slike tall har til og med stått på trykk i Dagens Næringsliv..

Selvsagt har du like god rett til å mene noe som alle andre – jeg påpeker bare at det er utrolig langt mellom ekspertene som er enig med deg.

I forrige krise falt boligprisene 40%. Hittil har de falt 10% fra toppen så et fall på ytterligere 25% kan ikke avvises. Det som taler mot det er selvsagt fallende rente som gjør at de som har sikker jobb har gode tider.

Du nevner renten ja…det er jo ikke utenkelig at en lånerente på 12-15% påvirker boligprisene i en økonomisk krise mer enn hvis lånerenten havner under 4%. Er dette noe du har reflektert over når du sammenligner dagens krise med den forrige…?
Arbeidsledighet er jo noe annet – under den forrige krisen lå arbeidsledigheten i mange år på i overkant av 5% - nå kommer vi vel trolig bare til å få en peak opp på slike nivåer før nivået igjen faller!

(Sist gang peaket renten på 15% og satte en effektiv brems på boligmarkedet...).
Med noen titalls tusen nye arbeidsløse og masse usolgte nybygg vil det nok uansett ta en tid før boligmarkedet snur oppover igjen...

Konsensus av spådommene er vel at boligmarkedet snur i løpet av året….skal bli spennende å se januartallene….

ps forøvrig har vi knapt nok sett starten på krisen. Dette blir mye værre enn noen under 70 har opplevd.

Dette synes jeg også er rimelig unyansert.
Siden staten har rikelig med penger – er det vel ingen grunn til å tro at de skal kutte tjenester – snarere tvert i mot.
Worst case estimatene snakker vel om ytterligere 3% arbeidsledige….

Så for folk flest – så blir 2009 et år med:
Lavere renteutgifter
Billigere strøm
Billigere bensin
Billigere varer, billigere tjenester
Moderat lønnsoppgjør…
og ikke nok med det….det er sikkert lettere for et noen som skal feire noe viktig i livet å få bord på en flott restaurant, all den tid eiendomsmeglerne og aksjemeglerene spiser på MacDonalds!

Nei – tror på ingen måte at dette blir så ille….
Jeg tror boligmarkedet allerede har flatet ut – med større variasjoner (dyre ubrukelig småleiligheter forsetter å falle, mens gode fornuftige hus som gir mye for pengene vil stige (tomanss, borettslag osv).
Jeg tror børsen flater ut – og vil fortsette sidevei….
Jeg tror arbeidsledigheten kommer til å stige, men jeg tror mye av overraskelsene har kommet (det er nok mange som legger inn årene, nedbemanner og kutter ut ekstra folk – nå som ”rammebetingelsene” er til stede.
Ellers tror jeg folk flest får et bra år – og i det store og hele er litt undrende over hva denne finanskrisen er…..

Mvh
OMF

 

[Fosse]

Å si at om man ikke får lån av banken uten kausjonist så har man ikke råd til lånet synes jeg blir litt for enkelt, eller generaliserende.
Når jeg skulle kjøpe min første leilighet fikk jeg nesten ikke låne noe, faren var stor for at man måtte utenfor ring2. Jeg fikk min far til å stille kausjon og jeg kjøpte den leiligheten jeg hadde lyst på.
Det var aldri problematisk å betjene det lånet (som var nesten dobbelt så stort som det enkelte banker ville gi meg uten kausjon).

Etter at denne leiligheten var solgt og jeg hadde egenkapital var det såre enkelt å finansiere alt på egenhånd

Poenget må være å regne på hva man har råd til og hvor høyt forbruk man føler man trenger. Videre må man ta hensyn til jobbsikkerhet, hva skjer om far må kausjonere ut? Det er umulig å gi noen fasittsvar på dette.

 

[tkr]

I tillegg til det som er blitt sagt om at far eventuelt må gå fra huset, finnes det 2 forskjellige typer kausjon:

Simpel kausjon og selvskyldnerkausjon
En simpel kausjon er en kausjon hvor kausjonistens ansvar først blir aktuelt etter at kreditor forgjeves har forsøkt å kreve hoveddebitor.
En selvskyldnerkausjon er en kausjon hvor kausjonisten har garantert at fordringen skal betales ved forfall.

En bank vil som regel forsøke å prakke på kausjonisten en selvskyldnerkausjon, men det går an å forhandle med dem.
mvh