Binde boliglånsrenten?

[MML]

Jeg har etterhvert begynt å kikke på fastrente da jeg ser for meg at nedsiden begynner å bli minimal. 10 års binding kan jeg nå få for ca en prosent høyere enn dagens boliglån. Økonomien er romslig og det er ingen krise selv om renten skulle dobble seg.

Hva synes sentralens økonomer om dette?

 

[nb]

Ikke det dummeste nivået å binde på dette. Husk på at marginen (dvs kredittpåslaget utover markedsrentene) er latterlig lave i Norge. Ikke så dumt å få låst inn en lav margin (og en lav rente) i mange år.

 

[BigSwifty]

Mitt råd:

hvis renten din i dag er 3.5%, setter du inn 5% hver måned på en sparekonto, og fra denne trekkes månedlig renteinnbetaling. Da bygger du opp en buffer, samtidig som du nyter godt av lav flytende rente.

Går renten opp til 4.5%, betaler du inn 6% osv (eller hvor mye du vil).

 

[Ulf-B]

Avhengig av hvordan den flytende renten ligger i forhold til fastrenten kan man få problemer hvis man ønsker å reforhandle/forandre løpetiden på boliglånet - eventuelt innfri hele eller deler av lånet før tiden. Det siste kan jo være aktuelt hvis man får et gunstigere lånetilbud andre steder. Man kan altså miste noe fleksibilitet når man velger fastrente.

 

[Sluket]

Mindre fleksibilitet ved fast rente = godt poeng.

 

[LMC]

om du faktisk tror at renten vil stige, er fleksibiliteten helt grei;
du vil få betalt overkurs på lånet
mvh
Leif

 

[Kaare G. Opsahl]

Det er i grunnen greit å vite hva man har av penger å sløse bort til en hver tid. Med en rente som hopper opp og ned er det et stress å sjekke kontoen

 

[rumath]

Når man er i en særdeles stabil situasjon, og ikke ønsker overaskelser, så er det greit å binde den.

Har selv nylig gjort det, på 5 år.

Da slipper jeg å tenke mye på renta i de neste 5 åra.

 

[nb]

Da slipper jeg å tenke mye på renta i de neste 5 åra.

Kommer an på hvordan du ser på det. Den flytende kan fortsatt bli lavere, men nedsiden er begrenset.

 

[Sluket]

Slik tenkte jeg også, for tre år siden, og surret fast boliglånet på 3,4% for 5 år. Spesialtilbud til totalkunder den gang. Har gått opp i opp med flytende, faktisk, men uansett så er det såpass lite kr. at det KAN ikke bli mye mindre og da er det ok. 2 år igjen.

 

[SigbergAudio]

Slik tenkte jeg også, for tre år siden, og surret fast boliglånet på 3,4% for 5 år.  Spesialtilbud til totalkunder den gang.  Har gått opp i opp med flytende, faktisk, men uansett så er det såpass lite kr. at det KAN ikke bli mye mindre og da er det ok. 2 år igjen.

Hadde du bundet for 10 år da (uten at jeg vet hva slags tilbud du fikk på det, 3.8 eller 4% eller noe sånt?) så hadde du nesten garantert tjent på det. I øyeblikket får du vel bundet fastrente for 4.5% over 10 år hvis du er kjapt ute, selv det er lavt.

Antageligvis vil du tjene på de 5 årene du har bundet nå også. Min spådom (for hva den er verdt) er at den flytende renten vil ligge over 3.4% de neste to årene

 

[Sluket]

Slik tenkte jeg også, for tre år siden, og surret fast boliglånet på 3,4% for 5 år. Spesialtilbud til totalkunder den gang. Har gått opp i opp med flytende, faktisk, men uansett så er det såpass lite kr. at det KAN ikke bli mye mindre og da er det ok. 2 år igjen.

Hadde du bundet for 10 år da (uten at jeg vet hva slags tilbud du fikk på det, 3.8 eller 4% eller noe sånt?) så hadde du nesten garantert tjent på det. I øyeblikket får du vel bundet fastrente for 4.5% over 10 år hvis du er kjapt ute, selv det er lavt.

Nei, fastrentetilbudet lå høyere, sjekket kontinuerlig. Så det hadde ikke gitt genvinst. Men jeg hadde 1,5 mill. stående på 6,8% fastrente samtidig med at jeg betalte flytende rente på boliglånet med 4% og nedadgående til 3,6%, alt over en femårsperiode. Gull.

 

[Zomby_Woof]

Jeg betaler for tiden 2,716% i SPK, og de tilbyr ikke fastrente. Jeg regner med at ingen kan tilby fastrente som konkurrerer...

 

[nb]

Jeg betaler for tiden 2,716% i SPK, og de tilbyr ikke fastrente. Jeg regner med at ingen kan tilby fastrente som konkurrerer...

Det er helt korrekt antatt. SPK vil, om ikke reglene endres, være betydelig gunstigere enn hva det har vært tidligere. Grunnen er at rentene prises over statsrenter (som for studielån) og følgelig blir man ikke rammet av økningen i differansen mellom pengemarkedsrenter og statsrenter.

Tidligere har det vært marginalt gunstigere med flytende rente i SPK enn i de aller beste banktilbudene. Det er betydelig mer gunstig nå om dagen.

 

[LMC]

det blir ikke bedre heller med utlendingenes økende andel av utestående norsk statsgjeld
er de oppe i over 70% på de lange nå?
mvh
Leif

 

[Sluket]

Hva er SPK? SParebanken Korrupt? Sats På Kjeltringer? 2,76% hadde vært gyselege kjekt som haugesunderne ville sagt. På 1,2 mill. lån betyr det en CD eller to i uka i forskjell...

 

[nb]

Hva er SPK? SParebanken Korrupt? Sats På Kjeltringer? 2,76% hadde vært gyselege kjekt som haugesunderne ville sagt. På 1,2 mill. lån betyr det en CD eller to i uka i forskjell...

Statens Pensjonskasse. Historisk det gunstigste alternativet for boliglån med flytende rente. De tilbyr dog ikke fastrente.

 

[Sluket]

Selvsagt! Nå begynner jeg VIRKELIG å bli gammel og sløv... Ta meg med bak låven og skyt meg.. Dette var pinlig.

SPK er da selvsagt også forbeholdt de som jobber i Staten.

 

[OMF]

Det er sikkert mange meninger om dette.

Men for de som er i etableringsfasen eller har et litt stramt budsjett - så er det gunstig å binde renten nå. Selvsag kan man komme gunstigere ut av det med flytende, men hvis man feks kjøper bolig og binder renten i 20 år med Nordea på 4,7 % - som etter skattefradrag blir 3,38% - så er man i grunn garantert å tjene penger på dette på lang sikt.

https://www.nordea.no/Privat/Lån+og+kreditt/Boliglån/Pris+og+rente/877352.html

Mvh
OMF

 

[Zomby_Woof]

Selvsagt! Nå begynner jeg VIRKELIG å bli gammel og sløv... Ta meg med bak låven og skyt meg.. Dette var pinlig.

SPK er da selvsagt også forbeholdt de som jobber i Staten.

Slapp bare av, Sluket. Det blir ingen henrettelse bak låven, og det er heller ikke nødvendig. Alle som jobber i det private næringsliv,eller er selvstendig næringsdrivende er tilgitt for å ha fortrengt SPK. 8)

Verdens beste 'bank', men også verdens dårligste 'livsforsikringsselskap' (som så mange yrkesskadde utenlandsveteraner kan bekrefte).

 

[palmaris]

Ja, den forsikringa dei snakker so vel om før me reiser ut er det mange som har funne ut ikkje er so lett å få tak i når behovet er der.

 

[MML]

Etter en rask telefon til SPK, ble det avklart at man må være medlem i SPK i hele låneperioden. Ganske opplagt i grunnen, men av den grunn lite aktuelt for oss da vi sannsynligvis vil bytte arbeidsgiver mange ganger ila lånets løpetid. Synd at man ikke kan benytte seg av tilbudet om 2,716% rente...

Jeg tror løsningen for min del blir å overføre ca 70% til en fastrenteavtale med fast nedbetaling og ha de resterende i et mer fleksibelt lån. Jeg tror det kan være lurt å binde renten til disse nivåene.

 

[BT]

Det lønner seg ikke å binde renta.

 

[Zomby_Woof]

Det lønner seg ikke å binde renta.

Strengt tatt 100% korrekt. På samme måte som det ikke lønner seg å binde strømprisen eller å forsikre bolig eller innbo.

Det lønner seg ikke å ha forsikring, statistisk sett. Selger av forsikringer skal tjene på det. Kunden er derimot forsikret, noe som kan være greit når det smeller.

Det lønner seg forresten heller ikke å ha med paraply, med mindre det regner....

 

[nb]

Strengt tatt 100% korrekt. På samme måte som det ikke lønner seg å binde strømprisen eller å forsikre bolig eller innbo.

Strengt tatt 100% feil.

Det vet man ikke før bindingstiden er over. Det er riktig at det historisk sett har vært få perioder det har vært lønnsomt, men det er en konsekvens av at renter stort sett har vært fallende ganske lenge. Det er ikke det samme som at de vil være det i fremtiden. Bankens kredittpåslag utover pengemarkedsrentene kan også øke fremover, har man bundet har man også låst inn den biten.

 

[Cyber]

Det er jo vanskelig å si nå, men jeg vil tro 10 års binding nå kan være litt lønnsomt, men renten vil nok være lav i flere år fremover så 5-års bindings har ikke jeg noen tro på og kommer til å ligge flytende.

 

[Zomby_Woof]

Hvis det skal lønne seg å binde renta forutsettes to ting.

-Banken må ta feil i sine prognoser.
-Kunden må ha rett.

Jeg stoler på at milliardkonsernene i finansnæringen gjetter bedre enn meg i de fleste tilfeller.

 

[nb]

Hvis det skal lønne seg å binde renta forutsettes to ting.

-Banken må ta feil i sine prognoser.
-Kunden må ha rett.

Jeg stoler på at milliardkonsernene i finansnæringen gjetter bedre enn meg i de fleste tilfeller.

En fundamental misforståelse. Banker priser fastrentelån utfra hvordan markedet ser ut der og da. Det er en vurdering som er helt uavhengig av om markedsrenten skal opp eller ned. Dersom banker vil vedde på om markedsrenter skal opp eller ned finnes det betydelig enklere måter å gjøre det på enn å gi kunder fastrentelån.

 

[Petre]

Hvis det skal lønne seg å binde renta forutsettes to ting.

-Banken må ta feil i sine prognoser.
-Kunden må ha rett.

Jeg stoler på at milliardkonsernene i finansnæringen gjetter bedre enn meg i de fleste tilfeller.

Sånn tenker jeg og. De tilbyr det neppe for å være snille, så jeg lar fortsatt mitt, i overkant store, lån flyte videre.

 

[nb]

Sånn tenker jeg og.

Det er mange som tenker slik, men det er like fullt galt.

 

[Zomby_Woof]

Hvis det skal lønne seg å binde renta forutsettes to ting.

-Banken må ta feil i sine prognoser.
-Kunden må ha rett.

Jeg stoler på at milliardkonsernene i finansnæringen gjetter bedre enn meg i de fleste tilfeller. 

En fundamental misforståelse. Banker priser fastrentelån utfra hvordan markedet ser ut der og da. Det er en vurdering som er helt uavhengig av om markedsrenten skal opp eller ned. Dersom banker vil vedde på om markedsrenter skal opp eller ned finnes det betydelig enklere måter å gjøre det på enn å gi kunder fastrentelån.

Der og da? Tror du meteorologen ser ut av vinduet og spår været ut fra det også? Bankene tenker selvfølgelig ikke bare på hvordan pengemarkedet er i dag. De gjennomfører omfattende analyser/spådommer om hvordan det kommer til å være i hele bindingsperioden. Noe annet ville jo vært rablende galskap. Bankene kan selvfølgelig ta feil. Det er vanskelig å spå, spesielt om fremtiden. Men, som sagt, bankene er langt mer kompetente enn kundene.

Rentebinding er en forsikring. Man forsikrer det man ikke har råd til å erstatte. Det man har råd til å miste forsikrer man ikke.

 

[Ulf-B]

Renten på fastrentelån henger sammen med renten på fastrenteinnskudd - det er ikke verre enn det. Bankene sitter ikke der og gjetter og tar risiko. Når de får inn en slump penger som er bundet et visst antall år med en fast rente, kan de låne ut den samme slumpen med penger til en noe høyere fastrente. Samme prinsipp som med flytende rente - den flytende innskuddsrenten legger nivået for den flytende utlånsrenten.

 

[nb]

Renten på fastrentelån henger sammen med renten på fastrenteinnskudd - det er ikke verre enn det. Bankene sitter ikke der og gjetter og tar risiko. Når de får inn en slump penger som er bundet et visst antall år med en fast rente, kan de låne ut den samme slumpen med penger til en noe høyere fastrente. Samme prinsipp som med flytende rente - den flytende innskuddsrenten legger nivået for den flytende utlånsrenten.

Ikke helt korrekt. Fastreteinnskudd og fastrentelån prises begge ut fra swaprentekurven og så trekkes det fra / legges det på en margin alt ettesom. Innskudd/utlån med flytende rente prises utfra de korte pengemarkedsrentene.

Markedet for fastrenteinnskudd fra kunder er marginalt.

 

[LMC]

nb...tror du må flagge hva du driver med
Leif "ex-MM" 8)

 

[nb]

Der og da? Tror du meteorologen ser ut av vinduet og spår været ut fra det også? Bankene tenker selvfølgelig ikke bare på hvordan pengemarkedet er i dag. De gjennomfører omfattende analyser/spådommer om hvordan det kommer til å være i hele bindingsperioden. Noe annet ville jo vært rablende galskap. Bankene kan selvfølgelig ta feil. Det er vanskelig å spå, spesielt om fremtiden. Men, som sagt, bankene er langt mer kompetente enn kundene.

Rentebinding er en forsikring. Man forsikrer det man ikke har råd til å erstatte. Det man har råd til å miste forsikrer man ikke.

Igjen, det er ikke slik det fungerer. Dersom du som kunde tar fastrentelån i en bank er det svært enkelt for banken å kvitte seg med renterisikoen knyttet til lånet dersom banken skulle ønske det.

Så ja, det er basert på hvordan markedet ser ut der og da.

Fastrentetilbudene til kunder endrer seg ganske ofte, dersom du hadde hatt rett i din antagelse (hvilket du ikke har) så ville det medføre at bankenes vurdering av hvordan verden kommer til å se ut i hele bindingsperioden skulle endre seg fra en dag til en annen.

 

[Zomby_Woof]

Der og da? Tror du meteorologen ser ut av vinduet og spår været ut fra det også? Bankene tenker selvfølgelig ikke bare på hvordan pengemarkedet er i dag. De gjennomfører omfattende analyser/spådommer om hvordan det kommer til å være i hele bindingsperioden. Noe annet ville jo vært rablende galskap. Bankene kan selvfølgelig ta feil. Det er vanskelig å spå, spesielt om fremtiden. Men, som sagt, bankene er langt mer kompetente enn kundene.

Rentebinding er en forsikring. Man forsikrer det man ikke har råd til å erstatte. Det man har råd til å miste forsikrer man ikke.

Igjen, det er ikke slik det fungerer. Dersom du som kunde tar fastrentelån i en bank er det svært enkelt for banken å kvitte seg med renterisikoen knyttet til lånet dersom banken skulle ønske det.

Så ja, det er basert på hvordan markedet ser ut der og da.

Fastrentetilbudene til kunder endrer seg ganske ofte, dersom du hadde hatt rett i din antagelse (hvilket du ikke har) så ville det medføre at bankenes vurdering av hvordan verden kommer til å se ut i hele bindingsperioden skulle endre seg fra en dag til en annen.

Hmmm.. Kanskje du kunne servere en forklaring som inneholder mer enn "du tar feil"? Det bidrar ikke akkurat til å belyse....

 

[Ulf-B]

Renten på fastrentelån henger sammen med renten på fastrenteinnskudd - det er ikke verre enn det. Bankene sitter ikke der og gjetter og tar risiko. Når de får inn en slump penger som er bundet et visst antall år med en fast rente, kan de låne ut den samme slumpen med penger til en noe høyere fastrente. Samme prinsipp som med flytende rente - den flytende innskuddsrenten legger nivået for den flytende utlånsrenten.

Ikke helt korrekt. Fastreteinnskudd og fastrentelån prises begge ut fra swaprentekurven og så trekkes det fra / legges det på en margin alt ettesom. Innskudd/utlån med flytende rente prises utfra de korte pengemarkedsrentene.

Markedet for fastrenteinnskudd fra kunder er marginalt.

Sant nok - mye av bankenes cash-flow er lån fra andre banker. Det er jo en form for "innskudd", det også - "innskudd uten bankbok". Det er rentebetingelsene - fast over en kortere eller lengre periode, eller flytende - for disse transaksjonene i finansmarkedet som bestemmer rentenivået på både flytende rente og fastrente. Hvis jeg har oppfattet sånn noenlunde det bankrådgiveren min har prøvd å forklare meg.

 

[nb]

Hmmm.. Kanskje du kunne servere en forklaring som inneholder mer enn "du tar feil"? Det bidrar ikke akkurat til å belyse....

Jeg har da forklart det.

Fastrenten til deg som kunde = Renteswaprenten + en kredittmargin. That's it. Ingen vurdering fra bankens side av hva den flytende renten kommer til å bli de neste 10 årene. Kredittpåslaget kan varier utfra om en bank ønsker å få flere kunder, marginen på bankens egen finansiering, konkurransesituasjonen osv, følgelig kan fastrentene godt variere mellom banker på samme måte som flytende renter varierer mellom banker.

Renteswap er et finansiellt derivat hvor man betaler eller mottar en fast rente i bytte mot å motta/betale en flytende rente (typisk pengemarkedsrenten). Dette er et likvid marked med transparente priser og omsettes i temmelig store volumer daglig i markedet mellom banker og mellom banker og kunder.

Det er en svært vanlig oppfatning at banker ikke hadde tilbydd fastrentelån med mindre de trodde at den flytende renten ville være lavere i perioden, men som jeg har påpekt er ikke dette en del av vurderingen. Det er for øvrig ikke de samme personene i en bank som setter fastrentene til kunder og som vedder på om renter skal opp eller ned.

Edit: I Norge er det pengemarkedsrentene og swaprentene som er referansen for prising av det meste. Andre steder - som f.eks i USA er statsrenter referansen, men siden AS Norge går med dundrende budsjettoverskudd har ikke staten noe behov for å låne penger og markedet for statspapirer er tilsvarende lite. Hva swaprentene til enhver tid er avhenger av tilbud/etterspørsel og summen av markedsaktørens forventning og agering i markedet - egentlig som i alle andre markedet. Om f.eks Nordea mener norske renter skal opp og DnB NOR mener norske renter skal ned kan de fortsatt ha like fastrenter til kundene.

 

[nb]

Sant nok - mye av bankenes cash-flow er lån fra andre banker. Det er jo en form for "innskudd", det også - "innskudd uten bankbok". Det er rentebetingelsene - fast over en kortere eller lengre periode, eller flytende - for disse transaksjonene i finansmarkedet som bestemmer rentenivået på både flytende rente og fastrente. Hvis jeg har oppfattet sånn noenlunde det bankrådgiveren min har prøvd å forklare meg.

En banks finansiering består enkelt sagt av innskudd fra kunder (normalt ca 50% av finansieringen med en del variasjoner mellom banker). Resten tas opp med kort eller lang løpetid i markedet. Bankers finansiering er stort sett basert på flytende renter. Du må skille mellom likviditetsstyring (hvor mye penger har du hvor lenge) og durasjonsstyring (hvor lang bindingstid er det på renteperiodene). Disse to faktorene kan styres helt uavhengig av hverandre ved hjelp av finansielle derivater.

 

[MML]

Opplysende - selv om du legger listen temmelig høyt for dine forklaringer.... Jeg har lenge "visst" at det er en myte at fast og flytende er et vedddemål mot banken. Uten å forstå alle finasielle begreper, vil det vel uansett være et veddemål mot "markedet" angående hva som lønner seg ift fast vs flytende?

Hva arbeider du med nb?