Binde boliglånsrenten?

[nb]

Opplysende - selv om du legger listen temmelig høyt for dine forklaringer....
...
Hva arbeider du med nb?

Jeg arbeider med renter

Om det er noe som er uklart kan jeg gjerne presisere - på ingen måte meningen at dette skal gå over hodet på noen.

 

[BT]

Strengt tatt 100% korrekt. På samme måte som det ikke lønner seg å binde strømprisen eller å forsikre bolig eller innbo.

Strengt tatt 100% feil.

Det vet man ikke før bindingstiden er over. Det er riktig at det historisk sett har vært få perioder det har vært lønnsomt, men det er en konsekvens av at renter stort sett har vært fallende ganske lenge. Det er ikke det samme som at de vil være det i fremtiden. Bankens kredittpåslag utover pengemarkedsrentene kan også øke fremover, har man bundet har man også låst inn den biten.

Du mener ikke at det er 100 % feil at det ikke lønner seg å binde renten, håper jeg?

 

[nb]

Uten å forstå alle finasielle begreper, vil det vel uansett være et veddemål mot "markedet" angående hva som lønner seg ift fast vs flytende?

Det er en riktigere måte å se det på. Om du tar et snapshot av markedet så kan du regne ut hva markedets forventinger til flytende pengemarkedsretner er fremover. Disse endrer seg imidlertid "hele tiden" av ulike grunner, og til dels mye på kort tid - særlig nå om dagen med all usikkerheten i Euro-sonen. Selv om Norge jo har egen valuta følger de lange rentene (f.eks 10 år) i stor grad de tilsvarende rentene i utlandet. Det er for øvring ingen automatikk i at markedet får rett, om du ser på hva markedets forventninger til renter 10 år frem i tid er og hva de faktisk ble de etterfølgende 10 årene har markedet neppe truffet mange ganger.

Det som imidlertid kompliserer bildet noe er at renten du får som kunde avhenger av kredittmarginen som igjen avhenger av flere faktorer. Dersom banker av ulike grunner bestemmer seg for å sette opp kredittmarginen kan du som kunde få høyere boliglånsrente selv om det egentlig ikke har skjedd noe med markedsrentene.

Som du skjønner så snakker man ikke om en rente, det finnes mange renter der ute og de er ikke nødvendigvis direkte sammenlignbare...

Forklaringen min i denne tråden er noe forenklet, men konseptuelt er det korrekt. Det viktige prinsippet å få frem er dog som du er klar over at det å ta fastrente ikke innebærer noe veddemål mot banken som gir lånet.

 

[nb]

Du mener ikke at det er 100 % feil at det ikke lønner seg å binde renten, håper jeg?

Det vet man i prinsippet ikke før bindingstiden er over.

 

[Ole I]

nb, hvordan er regelverket rundt fastrentelån på boliger når det gjelder:
- ekstraordinære innbetalinger (bonus, arv etc - blir løpetiden den samme?)
- salg av boligen (om ny bolig enten ikke har behov for finansiering eller er billigere)

Må man betale overkurs i begge ovennevnte tilfeller, evt vil banken utbetale underkurs?

 

[nb]

nb, hvordan er regelverket rundt fastrentelån på boliger når det gjelder:
- ekstraordinære innbetalinger (bonus, arv etc - blir løpetiden den samme?)
- salg av boligen (om ny bolig enten ikke har behov for finansiering eller er billigere)

Må man betale overkurs i begge ovennevnte tilfeller, evt vil banken utbetale underkurs?

Jeg vet ikke så mye om den biten av det - jeg driver ikke med noe til privatkunder. Men jeg vil anta at det er beregning av over/underkurs i alle tilfeller, noe annet ville overraske meg. Kanskje dette varierer fra bank til bank. Det er relativt simpel matematikk å håndtere ekstraordinære innbetalinger, endring av løpetid osv men om det faktisk tilbys aner jeg ikke.

Den med salg av bolig er jo litt interessant, dersom du har 10 års fastrente, selger boligen og velger å leie etter 5 år vil jeg anta at lånet må innfris siden bankes sikkerhet jo er borte. Vet heller ikke hvordan slikt funker.

 

[Ole I]

nb, hvordan er regelverket rundt fastrentelån på boliger når det gjelder:
- ekstraordinære innbetalinger (bonus, arv etc - blir løpetiden den samme?)
- salg av boligen (om ny bolig enten ikke har behov for finansiering eller er billigere)

Må man betale overkurs i begge ovennevnte tilfeller, evt vil banken utbetale underkurs?

Jeg vet ikke så mye om den biten av det - jeg driver ikke med noe til privatkunder. Men jeg vil anta at det er beregning av over/underkurs i alle tilfeller, noe annet ville overraske meg. Kanskje dette varierer fra bank til bank. Det er relativt simpel matematikk å håndtere ekstraordinære innbetalinger, endring av løpetid osv men om det faktisk tilbys aner jeg ikke.

Den med salg av bolig er jo litt interessant, dersom du har 10 års fastrente, selger boligen og velger å leie etter 5 år vil jeg anta at lånet må innfris siden bankes sikkerhet jo er borte. Vet heller ikke hvordan slikt funker.

Nettopp. Og Fokus bank har denne informasjonen på sine nettsider:

Hva skjer hvis jeg innfrir lånet før utløp av avtaleperioden?
Ved hel eller delvis innfrielse av lånet i bindingsperioden vil det bli beregnet over- eller underkurs. Underkurs oppstår dersom renten i dag er høyere enn renten på lånet ditt. Du vil da få utbetalt en underkurs av banken. Dersom renten på nye lån i dag er lavere enn renten på fastrentelånet, må du betale overkurs som en kompensasjon for bankens tapte renteinntekter.

Må jeg innfri fastrentelånet dersom jeg skal bytte bolig i løpet av avtaleperioden?
Du har mulighet til å ta med deg fastrentelånet over i den nye boligen, forutsatt at banken godkjenner den nye sikkerheten.

Jeg liker ikke slike "hvis" og man vet jo at folk har en tendens til å bytte bolig innemllom....

 

[nb]

Jeg liker ikke slike "hvis" og man vet jo at folk har en tendens til å bytte bolig innemllom....

Så lenge du i begge tilfeller eier boligen er det ikke så sannsynlig at den siste "hvis" skulle inntreffe siden banken vil ha sikkerhet i ny bolig.

Den første "hvis" er ganske rimelig. Du har i prinsippet inngått en langsiktig avtale om å betale en gitt rente i la oss si 10 år. Etter 5 år ønsker du å innfri, da har vi følgende situasjon:
1) 5-års renten (dvs resterende løpetid) er høyere. Du har en gevinst, banken et tap. Du får utbetalt gevinsten
2) 5-års renten er lavere. Du har et tap, banken en gevinst. Du må betale gevinsten til banken.

Så sett er dette symmetrisk for deg og banken.

 

[LMC]

om man bruker den sk styringsrenten og forventninger rundt den som beslutningsgrunnlag for om man skal gå fast eller flytende(og det tror jeg mange gjør, for de fleste vet nada om renter,rentevarianter og rentedannelsen), da kan man fort ta beslutning på feil grunnlag:
sjekk vedlagte artikkel fra Hegnar online akkurat nå
http://www.hegnar.no/personlig_okonomi/article662934.ece

mvh
Leif

 

[BT]

Du mener ikke at det er 100 % feil at det ikke lønner seg å binde renten, håper jeg?

Det vet man i prinsippet ikke før bindingstiden er over.

Det lønner seg ikke å spille roulette heller, selv om man i prinsippet ikke vet det før etter at kula har stoppet.

 

[LMC]

intelligent sammenlikning! :

 

[Dan Dare]

Husbanken tilbyr fastrente 5 år på 2,374%
Gjelder fram til mandag 24.10

 

[nb]

Det lønner seg ikke å spille roulette heller, selv om man i prinsippet ikke vet det før etter at kula har stoppet.

Irrelevant sammenligning. Logikken din er av typen "det lønner seg alltid å kjøpe bolig". Selv om det hovedsaklig har vært slik i lang tid er det ingen garanti for at det vil være slik i fremtiden.

 

[LMC]

uten å sette det i et tidsperspektiv, trenger det ikke engang være sant
mvh
Leif

 

[BT]

Det lønner seg ikke å spille roulette heller, selv om man i prinsippet ikke vet det før etter at kula har stoppet.

Irrelevant sammenligning. Logikken din er av typen "det lønner seg alltid å kjøpe bolig". Selv om det hovedsaklig har vært slik i lang tid er det ingen garanti for at det vil være slik i fremtiden.

Den er slett ikke irrelevant.
Når man ikke vet utfallet handler det om forventningsverdi.
Jeg har ikke sagt at det alltid lønner seg, eller at det er noen garanti.

 

[nb]

Den er slett ikke irrelevant.
Når man ikke vet utfallet handler det om forventningsverdi.
Jeg har ikke sagt at det alltid lønner seg, eller at det er noen garanti.

Du sa at det ikke lønner seg å binde renta. Jeg sier bare at det vet man ikke før bindingstiden er over. Det kan lønne seg, det kan ikke lønne seg. Om forventningsverdien er positiv eller negativ er ikke så lett å svare på, nå er den i alle fall mer positiv / mindre negativ enn på svært lenge - det av ulike grunner.

 

[nb]

I "gamle dager" (dvs for noen få år siden) kunne man handle ganske aktivt inn og ut av fastrenteavtaler. Nå er ikke det mulig siden man først kan gå ut av avtalene etter ett år - vet ikke om det er sentrale regler er bare generell praksis blant banker. Da kunne man være hobbyrentetrader på eget boliglån, det er mer problematisk nå.

 

[BT]

Den er slett ikke irrelevant.
Når man ikke vet utfallet handler det om forventningsverdi.
Jeg har ikke sagt at det alltid lønner seg, eller at det er noen garanti.

Du sa at det ikke lønner seg å binde renta. Jeg sier bare at det vet man ikke før bindingstiden er over. Det kan lønne seg, det kan ikke lønne seg. Om forventningsverdien er positiv eller negativ er ikke så lett å svare på, nå er den i alle fall mer positiv / mindre negativ enn på svært lenge - det av ulike grunner.

Det er ganske lett å si om forventningsverdien er positiv eller negativ, hvis man kan sin statistikk. Hva man vet etterpå er irrelevant, bortsett fra at man naturligvis oppdaterer statistikkgrunnlaget.

Det er forøvrig riktig at bankene formidler renteswaper, men de som tilbyr denne ønsker vanligvis en gevinst, noe som presser fastrenten i snitt over flytende rente.

 

[nb]

Det er ganske lett å si om forventningsverdien er positiv eller negativ, hvis man kan sin statistikk. Hva man vet etterpå er irrelevant, bortsett fra at man naturligvis oppdaterer statistikkgrunnlaget.

Det er forøvrig riktig at bankene formidler renteswaper, men de som tilbyr denne ønsker vanligvis en gevinst, noe som presser fastrenten i snitt over flytende rente.

Nei, du kan ikke si noe om forventningsverdien fremover basert på historikken. Det er heller ikke mulig å regne på hva fremtidige flytende boliglånsrenter vil bli siden du ikke vet hvordan banker vil se på kredittpåslaget for de neste 10 årene. Eneste du kan si noe om er hvordan første renteperiode ser ut i forhold til kredittpåslaget på fast eller flytende rente. Hva som skjer på de etterfølgende periodene vet du ikke noe om.

At banker ønsker gevinst på renteswappen de tilbyr er irrelevant. Renteswappene kan endre seg en del uten at bankene justerer fastrentene til kundene, så om de isolert sett tjener eller taper på den underliggende swapforretningene som i teorien ligger der er litt hipp som happ. Den siste uken har f.eks 10 års swaprente i Norge bevegd seg innefor et område på ca 15 baasispunkter, elller 0,15% uten at fastrentene til kundene har blitt endret så vidt jeg har registrert.

Det er ikke slik at banker gjør en renteswap i markedet og følgelig dekker fastrenterisikoen hver gang en kunde inngår et fastrentelån. Et typisk fastrentelån er som regel 1-2 millioner kroner og det er for en bank så lite renterisiko at de ikke agerer på bakgrunn av det. De som styrer risikoen gjør det på en portefølje av svært mange lån og de justerer rentesikringene i markedet når de føler for det.

 

[Zomby_Woof]

Skjønner at jeg har litt å lære her, gitt. Beklager at jeg var såpass eplekjekk, nb. Forklaringene dine må jeg bruke litt tid på. Nå lar de seg i det minste lese, uten stammespråk.

Men mener du virkelig at bankene ikke tar hensyn til hva det i realiteten koster dem å opprettholde tilgangen til utlånspenger i en antatt fremtid?

Jeg klarer ikke for mitt bare liv å se at dette ikke er en avgjørende faktor i vurderingen av lønnsomhet for avtalen de inngår ved rentebinding.

 

[BT]

Visst kan man si noe om forventningsverdien basert på historikken. Man trenger ikke å regne på hva fremtidige flytende boliglånsrenter vil bli, det holder å se på hva differansen mellom fastrente og flytende rente historisk har vært, og den har vært i favør flytende rente med god margin, og det vil den fortsatt være. Selv om det ikke alltid er sånn vil forventningsverdien være positiv.

Det er ganske lett å si om forventningsverdien er positiv eller negativ, hvis man kan sin statistikk. Hva man vet etterpå er irrelevant, bortsett fra at man naturligvis oppdaterer statistikkgrunnlaget.

Det er forøvrig riktig at bankene formidler renteswaper, men de som tilbyr denne ønsker vanligvis en gevinst, noe som presser fastrenten i snitt over flytende rente.

Nei, du kan ikke si noe om forventningsverdien fremover basert på historikken. Det er heller ikke mulig å regne på hva fremtidige flytende boliglånsrenter vil bli siden du ikke vet hvordan banker vil se på kredittpåslaget for de neste 10 årene. Eneste du kan si noe om er hvordan første renteperiode ser ut i forhold til kredittpåslaget på fast eller flytende rente. Hva som skjer på de etterfølgende periodene vet du ikke noe om.

At banker ønsker gevinst på renteswappen de tilbyr er irrelevant. Renteswappene kan endre seg en del uten at bankene justerer fastrentene til kundene, så om de isolert sett tjener eller taper på den underliggende swapforretningene som i teorien ligger der er litt hipp som happ. Den siste uken har f.eks 10 års swaprente i Norge bevegd seg innefor et område på ca 15 baasispunkter, elller 0,15% uten at fastrentene til kundene har blitt endret så vidt jeg har registrert.

Det er ikke slik at banker gjør en renteswap i markedet og følgelig dekker fastrenterisikoen hver gang en kunde inngår et fastrentelån. Et typisk fastrentelån er som regel 1-2 millioner kroner og det er for en bank så lite renterisiko at de ikke agerer på bakgrunn av det. De som styrer risikoen gjør det på en portefølje av svært mange lån og de justerer rentesikringene i markedet når de føler for det.

 

[nb]

Visst kan man si noe om forventningsverdien basert på historikken. Man trenger ikke å regne på hva fremtidige flytende boliglånsrenter vil bli, det holder å se på hva differansen mellom fastrente og flytende rente historisk har vært, og den har vært i favør flytende rente med god margin, og det vil den fortsatt være. Selv om det ikke alltid er sånn vil forventningsverdien være positiv.

Ikke korrekt. Etter finanskrisen har bankenes innlånskostnader i markedet økt dramatisk uten at det har fått fullt innslag i f.eks boliglånsrenter til kundene. Så hvilken margin banker har vært happy med å gi boliglån på de forrige ti årene har svært liten relevans for hvor den kommer til å ligge de neste ti årene.

Om du anvender den fine statistikken din burde eneste mulige konklusjon være at boliglånsrenter burde vært høyere, men det forutsetter at du skjønner hva du faktisk skal regne på, noe jeg har en mistanke om at du ikke gjør. Tar du fastrente i dag låser du inn en kredittmargin som ligger an til å bli økt, ref en del skriverier i avisene om saken den siste tiden.

 

[BT]

Forventningsverdien om snarlig enighet om dette er lav så jeg avslutter der, dog uten å binde renten...

Visst kan man si noe om forventningsverdien basert på historikken. Man trenger ikke å regne på hva fremtidige flytende boliglånsrenter vil bli, det holder å se på hva differansen mellom fastrente og flytende rente historisk har vært, og den har vært i favør flytende rente med god margin, og det vil den fortsatt være. Selv om det ikke alltid er sånn vil forventningsverdien være positiv.

Ikke korrekt. Etter finanskrisen har bankes innlånskostnader i markdet økt dramatisk uten at det har fått fullt innslag i f.eks boliglånsrenter til kundene. Så hvilken margin banker har vært happy med å gi boliglån på de forrige ti årene har svært liten relevans for hvor den kommer til å ligge de neste ti årene.

Om du anvender den fine statistikken din burde eneste mulige konklusjon være at boliglånsrenter burde vært høyere, men det forutsetter at du skjønner hva du faktisk skal regne på, noe jeg har en mistanke om at du ikke gjør. Tar du fastrente i dag låser du inn en kredittmargin som ligger an til å bli økt, ref en del skriverier i avisene om saken den siste tiden.

 

[nb]

Forventningsverdien om snarlig enighet om dette er lav så jeg avslutter der, dog uten å binde renten...

Greit nok. Jeg vet jeg har rett

om du burde ha bundet får tiden vise... jeg mener dog at beslutningsgrunnlaget ditt er feil, men beslutningen din kan uansett vise seg korrekt.

 

[nb]

Men mener du virkelig at bankene ikke tar hensyn til hva det i realiteten koster dem å opprettholde tilgangen til utlånspenger i en antatt fremtid?

Bankene vurderer selvsagt det - hvilket delvis var mitt poeng til BT. Prisen på innlån har økt mer enn prisen på utlån til boliglånskunder - det har vært en del skriverier om dette i det siste. Denne faktoren skulle isolert sett tilsi at bankenes kredittpåslag (dvs marginen over markedsrente) skal øke siden "råvaren" (innlån) har blitt dyrere for banker. Det er imdidlertid svært sterk konkurranse på boliglån i Norge, noe som så langt har holdt rentene på et lavt nivå. Dette kan endre seg, det kan forbli slik lenge hva som skjer vil tiden vise.

Står mellom annet litt om det her:
http://e24.no/makro-og-politikk/markedet-kan-tvinge-boligrenten-opp/20111446


Dersom man har et flytende lån har banken retten til å endre renten med 6 ukers varsel. De kan endre den fordi markedsrentene endrere seg (blir typisk gjort etter rentemøter i Norges Bank) eller de kan gjøre det fordi de vil ha bedre betalt av en eller annen grunn. Så dersom man tar flytende rente så har man ikke noe garantert kredittpåslag i 10 år. Tar man fast har man forsåvidt et garantert kredittpåslag, men man vet ikke om det ville vært dyrere eller billigere å ha flytende rente istedenfor siden man ikke vet hva alternativet ville ha vært.

Som jeg sa tidligere kan banker (og kunder) skaffe seg fastrenteavtaler helt uavhengig av underliggende lån, dette gjøres i renteswapmarkedet. Dvs at selv om f.eks en bedrift har lån med 2 års løpetid kan man inngå en fastrenteavtale for 10 år, denne avtalen vil dog være en ren derivatforretning og ikke innebære noen låneytelse. Dersom en bank ønsker å vedde på om markedsrenter skal opp eller ned er swapmarkedet det mest opplagte stedet å gjøre det, å drive den virksomheten ved å gi boliglån til kunder er rimelig meningsløst for å si det forsiktig. "Verktøykassen" for å ta veddemål på norske renter inneholder en del ulike instrumenter, men boliglån til kunder er ikke et av de...

Dersom mange kunder i en bank binder renten for 10 år vil banken typisk handle renteswapper for å ta ut renterisikoen på låneporteføljen. Siden boliglån uansett har lang løpetid ved inngåelse (typisk 20 eller 30 år) påvirker det ikke hvordan banken gjør sine låneopptak. Den gjennomsnittelige levetiden til et boliglån i Norge er for øvrig mye kortere enn 20-30 år siden folk flytter, betaler ned før tiden, refinansierer osv osv.

 

[BT]

Forventningsverdien om snarlig enighet om dette er lav så jeg avslutter der, dog uten å binde renten...

Greit nok. Jeg vet jeg har rett

om du burde ha bundet får tiden vise... jeg mener dog at beslutningsgrunnlaget ditt er feil, men beslutningen din kan uansett vise seg korrekt.

Jeg har ikke alltid rett, men jeg tar aldri feil...

 

[nb]

Jeg har ikke alltid rett, men jeg tar aldri feil...

Det er en annen feil i kreittmarginresonnemenet ditt - den er noe subtil, men det er som følger: Du sa at kredittpåslaget for fast rente vil være høyere enn for flytende også i fremtiden. For det første ser jeg ingen grunn til at det nødvendgivis må være slik(*), men la oss anta at så er tilfelle - at banker til enhver tid har et høyere kredittpåslag på fastrentelån enn på flytende rente.

Problemet med ditt resonnement er at du sammenligner kredittpåslaget mellom fast og flytende i dag med et kredittpåslag i fremtiden. Om man tar fastrente så vet man (eller kan i alle fall vite) hva påslaget på swaprentene vil være. Dette kan man så sammenligne med tilsvarende påslag for flytende rente. Så går det la oss si et år, og bankene setter opp kredittpåslaget både på fast og flytende rente, med samme mengde. Da er det fullt mulig at det nye kredittpåslaget over pengemarkedsrentene er høyere enn det kredittpåslaget du låste inn for et år siden da du inngikk fastrenteavtalen. At påslaget for fast er høyere enn for flytende er altså ikke lengre relevant siden du da sammenligner påslaget nå (dvs ett år etter at du inngikk fastrenteavtalen), mens det relevante sammenlignignsgrunnlaget er påslaget for fastrenten for ett år siden da avtalen ble inngått.

Et poeng litt på siden som støtter ditt syn er dog at følgende tankerekke holder sånn noenlunde vann: Høye kredittpåslag betyr at det er dyrt for banker å finansiere seg, som igjen betyr at det ikke er så happy days i økonomien som igjen betyr at sentralbankrentene og dermed til en viss grad korte pengemarkedsrenter er lave og det lønner seg å ligge flytende til tross for et økt kredittpåslag.

-----

*) Grunnen til det er at bankens kredittposisjon er lik i begge tilfeller. De har gitt deg et lån på X kroner med sikkerhet i en gitt bolig. Å handle den underliggende renteswappen er for alle praktiske formål gratis, banker finregner uansett ikke på så små beløp som ett enkelt boligån, dvs de oppdaterer fastrentene når markedsrentene endrer seg med en eller annen mengde, mens renten i det faktiske markedet kan endre seg hele tiden. Man kan like gjerne argumentere for at påslaget for fastrenter bør være lavere enn for flytende rente siden det ikke krever særlig oppfølgning fra bankens side - alle kontantsrømmer 10 år fremover er kjente ved et fastrentelån og banken slipper å oppdatere rentene, sende brev i posten om renteendringer og lignende.

Og i disse tider når kunder kan låse på lave nivåer kan man også si at kredittpåslaget burde være lavere for fast rente siden banken vet at kunden de neste 10 årene har en rente som er såpass lav at vedkommende høyst sannsynlig vil klare renteutgiftene, og banken slipper å ta hensyn til hva som skjer om flytende rente stiger til 6-7-8% siden kunden har låst renten ett eller annet sted på 4-tallet de neste 10 årene.

 

[BT]

Nei, jeg har ikke sagt at kredittpåslaget for fast rente vil være høyere enn for flytende rente. Det er den ikke.

Men i snitt er fastrentesatsen likevel høyere enn den flytende rentesats, historisk med mellom 0,5 og 1,0 %-poeng. Det betyr naturligvis ikke at den alltid er høyere. Det betyr heller ikke at det er sikkert at den vil være det for framtiden. Det er bare mest sannsynlig.

Det man heller ikke bør glemme er at rentenivået samvarier med konjunkturene. Går økonomien i samfunnet bra blir rentenivået vansligvis høyt, og vice versa. Det taler også for å ikke binde ranta. Går det godt har man gjerne råd til å betale høyere rente, og går det dårlig er det en stor fordel å kunne nye godt av lav rente. Nå kan man naturligvis argumentere for at fastrenta er lav uansett nå så det har ikke noe å si, men 0,5 - 1,0 % av at boliglån blir fort en god slump penger likevel. I tillegg er vi jo så heldig her i landet at økonomien går godt og likevel har vi lav rente fordi det går skralt i utlandet, og selv om eksportsektoren kan komme til å slite pga. sterk kronekurs er ikke utsiktene veldig dårlige, særlig ikke når man støtt finner nye store oljeforekomster.

 

[nb]

Det man heller ikke bør glemme er at rentenivået samvarier med konjunkturene. Går økonomien i samfunnet bra blir rentenivået vansligvis høyt, og vice versa. Det taler også for å ikke binde ranta. Går det godt har man gjerne råd til å betale høyere rente, og går det dårlig er det en stor fordel å kunne nye godt av lav rente.

Enig.

I Norge er dog temmelig mange ansatt i offentlig sektor og således mer skjermet for konjunktursvingninger, dvs det er lite sannsynlig at de mister jobben og lønnen kryper sakte men sikkert oppover.

 

[OMF]

Men i snitt er fastrentesatsen likevel høyere enn den flytende rentesats, historisk med mellom 0,5 og 1,0 %-poeng. Det betyr naturligvis ikke at den alltid er høyere. Det betyr heller ikke at det er sikkert at den vil være det for framtiden. Det er bare mest sannsynlig.

Jeg ser dette argumentet en del, og er litt overrasket over at man ikke tar hensyn til utviklingen i det generelle rente nivået.

Endring i mandat til sentralbanken, en særdeles lav inflasjon - først pga økende import av billige varer fra kina og så pga økonomisk ustabilitet, og de siste årene med mer og mer ekspansiv pengepolitikk har gjort at rentekurven i grove trekk har hatt en negativ gradient fra godt over 10% til dagens 3%. Denne fallende trenden (som i stor grad har skyldes endret politikk og "økonomisk klima" har ikke vært ventet (Altså den har ikke vært forventet i markedets renteforventning), men den er høyst reell. Det sier seg selv at når mange av de store sentralbankene nå har renten på omtrent 0 - så kan ikke denne trenden fortsette. Dette vil selvsagt slå dårlig ut for fastrente kontra flytende - men det er ikke systemiske forhold, det er eksterne ogunike hendelser - dette vil ikke gjenta seg!

Det er derimot en del forhold som taler for høyere renteforventninger - mye av lavkostgevinsten er tatt ut (negativ handelsbalanse i mange land, økt inflasjon i østen, samt at det er veksten i import fra østen som er inflasjonsdempende - stopper den på et høyt nivå vil man importere den høye inflsjonene fra østen, økte råvarepriser, råvaremangel, i tillegg vil økt risikopremie i kredttmarkedet også kunne gi høyere renter.

Kort fortalt jeg tror risikoen for økt inflasjon er betydelig og trenden med fallende rente er i mine øyne slutt. Jeg tror vi er på rentebunnen akkurat nå. Og tror det er lurt å binde renten på lange kontrakter i dag 10-20 år. Spesiellt i Norge vi har store overskudd, galopperende kostander og vi kan fint tåle å tape mye konkurransekraft for å flytte folk fra eksportnæring til helse og omsorg. Og det er bedre å gjøre det med en sterkere krone, enn et galopperende kostandsnivå!

Mvh
OMF

 

[BT]

Jeg er ikke så heldig at jeg vet hva som skjer/ikke skjer med renten framover. Det er derfor jeg bruker statistikk i tilnærmelsen.

 

[nb]

Men i snitt er fastrentesatsen likevel høyere enn den flytende rentesats, historisk med mellom 0,5 og 1,0 %-poeng. Det betyr naturligvis ikke at den alltid er høyere. Det betyr heller ikke at det er sikkert at den vil være det for framtiden. Det er bare mest sannsynlig.

Så en swapdealer bør alltid selge swapen (motta fast, betale flytende) siden forventingsverdien av den traden er positiv? Konsekvensen av ditt standpunkt (dersom vi antar at det er ca likt kredittpåsalg på lån med fast rente og lån med flytende rente) er i bunn og grunn at swaprentene alltid burde vært lavere enn hva de til ethvert tidspunkt faktisk er.

 

[MML]

Dette ble en teknisk og spennende diskusjon. Jeg har egentlig lenge vært tilhenger av flytende rente fordi jeg har hatt den oppfatningen av at det vil være billigst dersom man har råd til å satse på dette. I vårt tilfelle har vi lån på ca 4x inntekt og burde derfor være i stand til å takle flytende. Allikevel synes jeg at lånet er såpass stort at det ville vært betryggende å binde renten for feks 10 år. Jeg har derfor begynt å tenke som OMF: Hvor mye kan man tape på å binde renten nå? Beste 10-års binding ligger vel på 4,3% og hva er det absolutt laveste en flytende boliglånsrente kan bli? 2,5%? Uansett er det potensielle tapet svært begrenset ift om rentenivået hadde ligget høyere og at man derfor hadde hatt en betydelig nedside.

 

[OMF]

Jeg er ikke så heldig at jeg vet hva som skjer/ikke skjer med renten framover. Det er derfor jeg bruker statistikk i tilnærmelsen.

Hvis du bruker samme "metodikk" for å se hva rentekostanden på et lån på 3 millioner blir de neste 10 årene - hva sier den, hvis du baserer deg på statistikken for de siste 20 årene...?

mvh
OMF

 

[nb]

Hvis du bruker samme "metodikk" for å se hva rentekostanden på et lån på 3 millioner blir de neste 10 årene - hva sier den, hvis du baserer deg på statistikken for de siste 20 årene...?

mvh
OMF

Det mener jeg at er BTs fundamentale feilslutning, at hvordan verden har sett ut før sier noe om hvordan den vil se ut fremover. I hans resonnement ligger det også implisitt en antagelse om at markedsrentene til ethvert tidspunkt burde være lavere enn hva de faktisk er. I et effektivt marked ville da markedsrentene blitt solgt ned til et nivå hvor dette ikke er tilfelle.

Som du sier har det skjedd ganske drastiske skift nedover i det generelle rentenivået - det er fortsatt et stykke igjen i teorien - i midten av august måtte man ut til 4 år før renteswappen i sveitiske franc hadde positive renter(!). Imidlertid er det som jeg forklarte lengre oppe mye som tyder på at banker drastisk må øke kredittpåslagene sine siden finansieringskostnaden for banker har steget svært mye siden 2007. Finansieringskostnadene kan bli enda høyere, de kan bli lavere eller de kan bli liggende rundt disse nivåene - hva som skjer vet ingen. Det har rett og slett vært en drastisk økning i prisen på risikopenger siden investorer krever bedre betalt for å låne ut penger.

 

[nb]

Dette ble en teknisk og spennende diskusjon. Jeg har egentlig lenge vært tilhenger av flytende rente fordi jeg har hatt den oppfatningen av at det vil være billigst dersom man har råd til å satse på dette.

Det har det også vært, men det er ingen naturlov at det må være slik eller vil være slik i fremtiden. Som OMF påpeker har renter stort sett vært fallende i lang tid, det betyr ikke at de vil fortsette å falle fremover. Det finnes gode grunner for å ta fastrente og det finnes også vektige argumenter for å ligge flytende. Det nye i dagens situasjon er at fastrentene har kommet ned på et nivå hvor nedsiden begynner å bli begrenset - det gjør det mer fristende å ta fast for de som ønsker et moderat rentenivå i lang tid som de vet de kan leve med. Det er selvsagt fortsatt en ganske god mulighet for at det vil være billigere å ligge flytende de neste 10 årene - som jeg har påpekt kan man ikke vite det med noensomhelst sikkerhet før bindingsperiode er over, da kan man regne på hva alternativet ville ha vært.

En straegi er også å ligge 50/50 eller en annen miks, selv om man har X kroner i boliglån i en bank er det ikke noe problem å splitte det i en fast og en flytende del dersom man skulle ønske det.

 

[nb]

I Norge er p.t. swaprenten i 10 år i området rundt 3.70%. Det er denne renten et 10 års fastrentelån prises over. Om man ser på de impliserte fremtidsrentene (som flytende lån har en rimelig klar link til) så er et utvalg av de slik:

om 1 år 2,50%
om 3 år 3,40%
om 5 år 3,95%
om 7 år 4,10%
om 10år 4,20%

Dette er altså den korte (3 måneders) pengemarkedsrenten frem i tid slik verden ser ut akkurat i dag.

For en privatkunde kommer et (ukjent) kredittpåslagpå toppen av disse. I dag er den tilsvarende pengemarkedsrenten like over 3%. Dette kredittpåslaget inkluderer bankens finansieringskost, hensyn til konkurransesituasjonen, marginen banken skal ha for risikoen ved å låne ut penger osv osv.

Det laveste 3 måneders pengemarkedsrente har vært i Norge er ca 1.75% (medio 2009). Det høyeste er ca 25% (midt på 90-tallet). Snittet siden tusenårsskiftet er litt under midten av 4-tallet.

 

[Sleiven]

min flytende rente gikk nettop opp til 3,7%.(startet på 3,1 for ett år siden) og går nok videre oppover om krisen kommer for alvor. Å binde på 4,1 er nok ikke så dumt . Ike så mye vits for meg som kun har 3-4 år igjen.. men har man 10 og 20 år blir fastrenten neppe bedre en dette . Hadde engang fastrente på 7,5% % det var IKKE lurt så det cashet jeg inn i tide heldigvis, ....
Sleiven

 

[BT]

Jeg er ikke så heldig at jeg vet hva som skjer/ikke skjer med renten framover. Det er derfor jeg bruker statistikk i tilnærmelsen.

Hvis du bruker samme "metodikk" for å se hva rentekostanden på et lån på 3 millioner blir de neste 10 årene - hva sier den, hvis du baserer deg på statistikken for de siste 20 årene...?

mvh
OMF

Om det sier jeg at her er statistikk uegnet.

 

[Sleiven]

jeg har serielån jeg,, det betyr at renteandelen faller og teminbeløpet faller ettersom tiden går. Grei butikk etter som renten vil stige fremover.Men banken tar sitt uansett så jeg vinner neppe spillet mot dem...