Politikk, religion og samfunn Finanskrisen

[MML]

Da hadde jeg sett meg om etter jobb og bopel i områder der man hadde unngått å satt seg i bunnløs gjeld. Men ellers enig i at dette ikke er enkelt dersom man kun har en inntekt.

 

[palmaris]

Ja, har ein ikkje vet nok til å skaffa seg skikkeleg inntekt so får ein leva med fylgjene.

 

[MML]

Vil vel heller si at det er lurt å legge opp økonomien ut fra forutsetningene. Det er klart at dette er krevende dersom husstandsinntekten er svært lav.

 

[Asbjørn]

Ja, har ein ikkje vet nok til å skaffa seg skikkeleg inntekt so får ein leva med fylgjene.

Selv om man tjener helt OK kan det jo tenkes at man sitter bedre i det 30 år senere ved å ikke insistere på å måtte bo på de aller dyreste adressene fra første stund. Kanskje det er OK å bo i provinsen og legge seg opp en del kapital vs å bo på fasjonabel adresse og leve på randen av en episode i Luksusfellen. Så kan man alltids kjøpe den Frogner-leiligheten noen år senere om man absolutt vil.

Rentesrente er en sterk kraft. Spørsmålet er om du lar den virke for deg eller mot deg.

 

[morbid]

Vel, du skal ganske ned i Østfold for å få noe skapelig til en familie for la oss si 5 mill, er man et lærerpar har man fort 4 ganger inntekt i gjeld.

 

[weld77]

Vel, du skal ganske ned i Østfold for å få noe skapelig til en familie for la oss si 5 mill, er man et lærerpar har man fort 4 ganger inntekt i gjeld.

Det ser jo ut som at folk er villige til å ofre det ene eller det andre for å bo noenlunde sentralt i Oslo. Litt avhengig av hvordan man ser på det så kan det være rasende billig å bo i eller i det minste nærme Oslo siden tilsvarende betalte jobber ikke er tilgjengelig andre steder men dersom man er i en eller annen bransje uten særlige utsikter til betydelig lønnsprogresjon gjennom livet så får man jo etableringskostnadene uten de samme fordelene.

Har man først har etablert seg i Oslo så er det vel fort et av de rimeligere stedene i Norge å bli boende i løpende kontantstrøm. Fullt fungrende kollektivtransport så man kan fint klare seg med 0 eller 1 bil versus 2 om man bor på bøgda, billigere å reise fra enn fra andre steder, og trenger sjelden å reise til et sted for å få med seg ett-eller-annet siden det uansett er i Oslo det er mest av det meste. Og så burtetter.

Det er ikke så dyrt å bo i Oslo, det er først og fremst dyrt å etablere seg her. I renter etter skatt, kommunale avgifter, eienomdsskatt og forsikring så betaler vi ca 15k i måneden for vår enebolig i Oslo. Det er da rimelig nok fordi vi ikke har så veldig mye gjeld igjen. I tillegg kommer energi og etter hvert vedlikehold men det ville jo vært ca det samme i tjukkeste Øssjfoll for en tilsvarende bolig et sted der den koster mindre. Om vi derimot inkluderer alterntivkost for nedsyltet egenkapital i boligen så ser ting helt anneredes ut, da koster det kanskje et sted rundt 40k ekstra i måneden så 55k totalt (også etter skatt) og det er jo en hel del. Så om vi solgte og kjøpte en slik sak du nevner til 5 mill i Østfold et sted så ville vår månedlige kontatstrøm blitt ca 35k bedre, eller et sted rundt en ganske vanlig netto årsinntekt om du vil. Litt om å ha en Skybert som jobber fulltid og sender hele lønna til deg. Disse tallene er rimelig nok svær rentesensitive siden det i praksis kun er renteberegninger.

Så om man bor i en enebolig i Oslo det ikke er så mye gjeld igjen på så kan det kanskje være verdt å tenke på at man kunne vært i ca samme økonomiske situasjon om man flyttet og sluttet i jobben og ble rentenist. Ikke at jeg anbefaler noe slikt, men det er i det minste en grei indikator på hva kapitalinntekter faktisk betyr relativt til jobbinntekt når hovedstolen det regnes av får en viss størrelse.

 

[jane]

Det er ikke så dyrt å bo i Oslo, det er først og fremst dyrt å etablere seg her. I renter etter skatt, kommunale avgifter, eienomdsskatt og forsikring så betaler vi ca 15k i året for vår enebolig i Oslo.

Hvordan får du det til å gå opp?
Ifølge Nettavisen er de kommunale avgiftene for en enebolig i Oslo alene mer enn 15k.

Sjekk din kommune: Så høye er de kommunale avgiftene

Enorme forskjeller i hva folk må betale i kommunale avgifter.

www.nettavisen.no

 

[weld77]

Hvordan får du det til å gå opp?
Ifølge Nettavisen er de kommunale avgiftene for en enebolig i Oslo alene mer enn 15k.

Sjekk din kommune: Så høye er de kommunale avgiftene

Enorme forskjeller i hva folk må betale i kommunale avgifter.

www.nettavisen.no

Sry, i måneden skullle det selvsagt stå. Rettet nå. Regningen fra kommunen for kommunale avbgifter og eiendomsskatt er på ca 12.800 i kvartalet for vår del (denne skal riktig nok øke en del fremover). Av dette er 8400 k kommunale avgifter og 4400 eiendomsskatt.

 

[Ulf-B]

Hvordan får du det til å gå opp?
Ifølge Nettavisen er de kommunale avgiftene for en enebolig i Oslo alene mer enn 15k.

Sjekk din kommune: Så høye er de kommunale avgiftene

Enorme forskjeller i hva folk må betale i kommunale avgifter.

www.nettavisen.no

Dyrt å bo i Oslo?

Tilsynelatende dyrt, men egentlig ikke. OK - vi har kommunale avgifter, eiendomsskatt, kanskje også formuesskatt. Jeg bor i Oslo, og pleier å si til kona at vi bor i en sparegris. Eiendomsmeglerstatistikk (f.eks. Krogsveen) tilsier at kvadratmeterprisene i Oslo har steget i gjennomsnitt litt over 80% de seneste ti årene. Hvilket betyr at en bolig som kostet 5 millioner for 10 år siden, koster ca. 9 millioner i dag. 400.000 kroner skattefritt i året i verdistigning er jo egentlig helt hinsides, men det slår alle kommunale avgifter m.m. med glans. For en bolig som kostet 10 millioner for 10 år siden, blir det oppimot 1 million i året skatteritt.

Problemet er bare å komme seg inn på markedet, slik at man får tatt del i denne fantastiske prisgaloppen. Og det blir ikke noe cash før man realiserer gevinsten - eventuelt at man sper på pensjonen sin med avdragsfrie seniorlån e.l. med pant til banken som sikkerhet.

 

[Tweedjakke]

Problemet er bare å komme seg inn på markedet, slik at man får tatt del i denne fantastiske prisgaloppen.

Det er eit poeng. Å kjøpa i Oslo, når ein ikkje bur der, framstår som ganske umogleg. Å flytta, eller "oppgradera", i Oslo er ikkje like umogleg.

Vi kjøpte i Oslo i 2007, og flytta til Vestlandet etter fem år. Relativt billig leiligheit, 84 m² på Veitvet. Hadde vi budd der framleis, kunne vi faktisk (når eg sjekkar prisnivået veldig overflatisk) lett ha "oppgradert" til ein litt større kåk, også med middels inntekt (vi kjem aldri til å få så veldig mykje meir enn middels inntekt). Ikkje til eit meisterverk frå 1930-talet i gangavstand til Blindern, sjølvsagt, men til eit hus med om lag den standarden vi bur i no i ein av dei ytre bydelane. Til dømes eit atriumhus på Ammerud (ok, det er meir "veldig mykje finare" enn "same standard", det er sant).

Poenget mitt, og det er sjølvsagt veldig individuelt: Vi gjekk i veldig opp i standard då vi flytta, slik eg trur alle som "flyttar ut" opplever. Samtidig har kåken i Oslo stige mykje meir samanlikna med den vi flytta til.

 

[Asbjørn]

Den andre måten å gjøre det på, om man har tilstrekkelig selvdisiplin, er å begrense de månedlige bokostnadene (som weld77 beskrev), spare opp pengene i investeringer som forhåpentligvis gir minst like høy avkastning over tid, og så kjøpe det man vil når det passer slik. Hvis man ikke absolutt vil bo i Oslo som småbarnsfamilie kan det fungere minst like bra rent økonomisk.

Det er ingen garanti for at boligpriser vokser inn i himmelen. På veldig lang sikt har boligprisene omtrent fulgt konsumprisindeksen og den generelle veksten i økonomien. Svingningene over og under trend drives av tilbud og etterspørsel i hvert lokale marked. Prisveksten i Oslo og andre storbyer gjenspeiler at fler ønsker å bo sentralt enn hva det bygges boliger for. Da går prisene opp.

 

[Tweedjakke]

Den andre måten å gjøre det på, om man har tilstrekkelig selvdisiplin, er å begrense de månedlige bokostnadene (som weld77 beskrev), spare opp de pengene i investeringer som forhåpentligvis gir minst like høy avkastning over tid, og så kjøpe det man vil når det passer slik.

Ja, og det er ikkje dumt, altså, utover at dei fleste må ha ein stad å bu. Veldig mykje billigare enn leiligheita på Veitvet trur eg neppe vi kunne fått det med to ungar (på den tida). Ein kan sjølvsagt leiga, men då måtte leigeprisen vore temmeleg låg for at differansen mot eigekostnadar skulle kasta meir av seg enn prisveksten på bustadmarknaden.

Vi kan sjå for oss disiplinerte manøvrar som å ta ein godt betalt jobb i verkeleg gokk, leiga eit hus og spara som fy. Fem år, og så tilbake til sivilisasjonen. Ok. Eller som gamlingane gjorde, drog til sjøs. Det gav visst ein fin startkapital då dei kom att.

Det funkar kanskje for nokre, og gjerne før dei får ungar og styr. Når slike kjem, har ein ofte lyst til å etablera seg meir permanent.

Men for all del, det er mogleg.

 

[Asbjørn]

Det er vel sånn ca hva jeg selv gjorde, her ute i provinsen, men kjøpte et gammelt hus til overkommelig pris og pusset det langsomt opp over tid. Heller betale husleien til seg selv. Vi tenkte også det var bedre å la ungene vokse opp her, og så kan vi selge når vi ikke behøver så stort hus lenger. I det økonomiske regnestykket må man selvsagt trekke fra for nødvendig blodtrykksmedisin etter å ha gjort seg avhengig av Vy‘s Østfoldbane for å rekke møter og flyavganger, men den kan i det minste fås på blå resept.

 

[Jim I Hendriksen]

I dag satte EU ned styringsrenta, hva skjer da? Jo diskusjon på D18 om hvorfor den ikke settes ned her i landet, akkurat som forrige gang, og som det også blir neste gang.

 

[weld77]

I dag satte EU ned styringsrenta, hva skjer da? Jo diskusjon på D18 om hvorfor den ikke settes ned her i landet, akkurat som forrige gang, og som det også blir neste gang.

Jeg skal bli dansk sentralbanksjef når jeg blir stor. Våkne fra dvalen litt sjeldnere enn hver måned, se hva den europeiske sentralbanken har gjort, om noe, så gjøre det akkurat det samme som de og så legge meg igjen.

 

[Tweedjakke]

Jeg skal bli dansk sentralbanksjef når jeg blir stor. Våkne fra dvalen litt sjeldnere enn hver måned, se hva den europeiske sentralbanken har gjort, om noe, så gjøre det akkurat det samme som de og så legge meg igjen.

Var det ikkje ein episode for nokre (5-6?) år sidan då den danske sentralbanken måtte arbeida temmeleg hardt for å unngå at DKK vart dyrare mot EUR enn det temmeleg smale intervallet dei hadde å gå på?

 

[weld77]

Var det ikkje ein episode for nokre (5-6?) år sidan då den danske sentralbanken måtte arbeida temmeleg hardt for å unngå at DKK vart dyrare mot EUR enn det temmeleg smale intervallet dei hadde å gå på?

Jo, det er en viss risk for å bli vekket grunnet det, men en gang eller to i tiåret får man takle og skrive overtid.

 

[weld77]

Dersom man jobber i en tankesmie så burde man kanskje vært i stand til å tenke selv de enkleste tanker rundt det man skal smi og tenke om?

Det lønner seg å leie ut | DN

Myten om at utleie ikke lønner seg, bidrar til å øke husleien.

www.dn.no

Essensen i kronikkien er:

Påstanden om at det ikke lenger lønner seg å leie ut bolig er blitt gjentatt stadig oftere det siste året. Argumentet til utleierne er at leieinntektene ikke lenger dekker utgiftene.

En av dem som har prøvd å vise hvorfor utleie ikke lenger er lønnsomt, er Are Oust, professor ved NTNU Handelshøyskole, fast spaltist i Dagens Næringsliv og eiendomsinvestor.

I vår fikk boligmarkedsforskeren legge frem forskningen sin i både NRK og DN. Han argumenterer for at dagens situasjon tvinger utleiere til å øke husleien ytterligere.

Oust har fått rett i at prisene fortsetter å stige. Men ikke fordi utleierne må, men fordi de kan.

Regnestykket som ligger til grunn har tre store mangler.

Så begynner det å gå veldig galt for denne kronikkforfatteren - mine kommentarer i rødt

1)
Den første er premisset om hva som kan regnes som utleieres kostnader. Oust lister opp utgifter som forsikring, vedlikehold og kommunale avgifter. Dette kaller han «eierkostnader». Så lang er vi enige. Men videre skriver han at «den største kostnaden er likevel knyttet til finansieringen av kjøpet av boligen». Altså forventer Oust at leieinntektene skal dekke renteutgifter og nedbetaling av lån.
...
Men hvorfor skal utleiere kunne forvente at leietagerne skal betale ned deres høye lån?

Det er fordi rentekostnaden er en kapitalkostnad ved investeringen. Prinsippet ville vært akkurat det samme om eier i sin helhet hadde finansiert kjøpet med kontanter og ikke hatt gjeld i det hele. Både egenkapital (cash skutt inn) og fremmedkapital (gjeld) har en kostnad og når dette er en investering så må selvsagt denne kostnaden - uansett hvilken form den har - være med i totalregnestykket for investeringen.

2)

Den andre mangelen i Ousts fremstilling av leiesektoren, er at man skulle tro at alle utleiere nettopp har kjøpt boligen de leier ut. Det har de ikke.

Oust hevder at «husleien i Oslo må stige med bortimot 50 prosent for at boligutleierne igjen skal få en ‘normal’ avkastning på fire prosent.» Men til grunn for denne påstanden er altså at utleiere har en belåningsgrad på 70 prosent, basert på dagens boligpriser og dagens rente.

Men de fleste av de 57.000 sekundærboligene i Oslo ble ikke kjøpt i går.

La oss si at man kjøpte en 50 m² stor leilighet for 15 år siden. Da var kvadratmeterprisen for blokkleiligheter i Oslo 39.000 kroner. Det betyr at en slik leilighet kostet omtrent 1,95 millioner kroner. Hvis denne boligen ble finansiert med 70 prosent lån, vil boligeieren i dag ha under en million igjen å nedbetale.

Her har hun tydeligvis problemer med å skjønne forskjellen på avkastning og kontantstrøm, i tillegg til at hun fortsatt beleilig nok glemmer kostnaden ved innskutt og opparbeidet egenkaptial i investeringen. Det at noe genererer en positiv kontantstrøm er ikke det samme som at det er fin avkastning. En nedbetalt leilighet verdt 5.000.000 kroner som leies ut for 15.000 kroner i måneden har en kontantstrøm på kanskje 10.000 kroner i måneden (antar 5000 i fellesutgifer, vedlikehold osv) eller 120.000 kroner i året. Man kan også selge leiligheten, realisere innskutt og opptjent egenkapital og ha ca 4.300.000 igjen etter skatt er betalt på genvinsten og sette pengene i banken og ha en risikofri kontantstrøm på ca 200.000 i året ved å ligge på sofen. Dersom man driver profesjonelt og eier gjennom et selskap så kan man vel også reinvestere gevinsten uten at det utgjør skatt i dag vil jeg tro og alternativet ser enda gunstigere ut.

Yielden, eller avkastningen på en slik leilighet er rimelig bedriten. Om man, som man skal, regner kostnad på kapital så er yielden negativ som ikke er spesielt gunstig i en tid hvor risikofri avkastning ligger rundt 4.5% og inflasjonen har vært betydelig også.

3)


Den tredje mangelen i regnestykket er hva som regnes som avkastning. Oust forholder seg ikke til prisstigning. Ifølge han går en utleier av en typisk Oslo-leilighet med 50.000 kroner i minus hvert år. Samtidig har boligprisene økt med 4,8 prosent det siste året. En leilighet til 4,5 millioner kjøpt i fjor vil nå være verd 4,7 millioner.

I utleieregnestykket sitt hopper Oust altså glatt over en prisstigning på over 200.000 kroner på ett år. Prisstigningen i seg selv utgjør mer enn det Oust kaller en «normal» avkastning.

Det er for så vidt korrekt at selv med negativ eller laber kontanstrøm kan totalavkastningen bli riktig så pen dersom investeringsobjektet stiger i verdi utover kapitalkostnaden. Det har man imidlertid ingen garanti for at skal skje og det må unasett sammenlignes med andre aktivaklasser man heller kunne ønske å investere i med betydelig mindre hassle enn å leie ut en eller flere boliger. Dessuten er det også en likviditetskomponent her - det er for de fleste noe begrenset hvor lenge man kan eller ønsker å ha en negativ kontantsrøm fra en investering. For en privatperson som eier en utleiebolig så er det binært om man selger den eller ikke da man ikke kan selge et par kvadratmeter for å få bedre likviditet, for en profesjonell som driver større kan man eventuelt selge unna noe for å bedre likviditetssituasjonen.

 

[Asbjørn]

^ Kronikkforfatteren må leve i et lykkeland hvor kapital yngler uten kostnad og risiko. Ingen renter, ingen alternativkostnad, ingen risikopremie, bare en årlig verdistigning. Hun har oppfunnet perpetuum mobile, økonomisk sett.

 

[Tweedjakke]

For en privatperson som eier en utleiebolig så er det binært om man selger den eller ikke da man ikke kan selge et par kvadratmeter for å få bedre likviditet, for en profesjonell som driver større kan man eventuelt selge unna noe for å bedre likviditetssituasjonen.

Dei tilfella der argumenta hennar har noko føre seg, er kanskje dei tilfella der det er veldig vanskeleg for utleigar å selja utleigebustaden.

Det kan vera typisk villaområde med utleige i kjellaren (dersom ikkje inntektene frå utleige er tvingande naudsynt for å kunne betala huslånet), eller folk som, av grunnar like mykje sentimentale som reint økonomiske, sit på ein handfull hus i ei bygd nokon (trass dei overordna demografiske trendane) ønskjer å flytta til.

I andre tilfelle, hovuddelen, må vi sjå utleige som rein pengeplassering, slik du gjer i motargumentasjonen din. Der må vi forventa at utleigar er homo oeconomicus, og vil (ikkje må eller kan) vurdera posisjonen sin opp mot andre måtar å plassera kapitalen. Dette er ein, etter mitt skjøn, ein temmeleg triviell funksjon av at kapital flyt fritt: Det er ingen grunn for meg til å setja sparepengane mine i eit fond som gjev 2 % avkastning i eit år dersom eg kan velja eit anna med same risiko som gjev 10 %.

Difor framstår det som først og fremst fåfengd å tru at vi kan redda utleigemarknaden ved å få utleigarar til å forstå at dei bør vera fornøgde med det dei har, fordi det er meir enn null. Kvifor i all verda skal dei det?

På hi sida er ein god del av leigemarknaden folk som ikkje har anna alternativ: studentar, skuleelevar og dei som får leiga betalt av det offentlege. Her er det gjerne lokal knappheit, og utleigar vil typisk auka leiga ut frå auka betalingsvilje: går stipend/satsar opp, vil utleigar auka leiga tilsvarande. Uavhengig av om han må. Kvifor leiga ut bufellesskapet til 20'000/mnd når ein kan leiga ut til 25'000/mnd (og, vipps, der forsvann årets auke i bortebuarstipend).

Det interessante, frå mitt perspektiv, er ikkje å moralen til dei som eig utleigebustader. Det er ingen grunn til å tru at nokon skal vera veldig moralske i pengeplasseringane sine. Det interessante er om/korleis vi kan tilby ein leigemarknad som kan vera eit rimeleg (billig) alternativ for dei der det ikkje er eit alternativ å kjøpa, altså, der det er mogleg å leiga til ein vesentleg lågare sum/mnd enn det ein måtte betalt for å eiga. Det er ikkje openbert at privat kapital kan gjera det.

 

[weld77]

Difor framstår det som først og fremst fåfengd å tru at vi kan redda utleigemarknaden ved å få utleigarar til å forstå at dei bør vera fornøgde med det dei har, fordi det er meir enn null. Kvifor i all verda skal dei det?

På hi sida er ein god del av leigemarknaden folk som ikkje har anna alternativ: studentar, skuleelevar og dei som får leiga betalt av det offentlege. Her er det gjerne lokal knappheit, og utleigar vil typisk auka leiga ut frå auka betalingsvilje: går stipend/satsar opp, vil utleigar auka leiga tilsvarande. Uavhengig av om han må. Kvifor leiga ut bufellesskapet til 20'000/mnd når ein kan leiga ut til 25'000/mnd.

Det som skiller Norge fra mange andre land er at Norge har en svært liten profesjonell utleiesektor. Markedet er svært fragmentert og det er også en del empiri på at standard osv i snitt er bedre om man leier fra profesjonelle. En profesjonell utleier har tross alt en interesse av å ha folk boende så lenge som mulig mens en privat plutselig kan trenge boligen når barna flytter ut eller av en eller annen grunn vil selge. Så som leietager er man i stor grad prisgitt private utleiere som har en eller en liten håndfull enheter med den uforutsigbarheten det medfører.

Det har blitt lempet ut utleieboliger i relativt stor skala de siste årene i Oslo og mye av disse kjøpes da av folk som skal bo der må man anta siden utleiecaset som nevnt tidligere er ganske meh med mindre man har klokketro på prisstingin og kan leve med elendig cashflow en stund. I det hele har det i flere år vært en mye at det er spekkullanter som kjøper opp boliger, det har ikke vært allverdens kjøp av sekundærboliger de siste årene i hovedstaden. Oslo er fortsatt en magnet på folk i Norge, spesielt tidlig i livet hvor andelen leietakere er stor og i tillegg har man skulle finne bosted til en relativt stor andel flyktninger, da primært fra Ukraina.

Det fundamentale problemet er for lite bygging over lang tid - dette er i betydelig grad noe politikere faktisk kan gjøre noe med i motsetning til hva slike tanketomme damer som kronikkforfatteren, SV og lignende tror politikere kan gjøre noe med. Jo mindre gunstig det blir å drive med utleie, jo færre vil gjøre det. Byggekostnadene har også økt mye - delvis grunnet generell prisstigning og delvis grunnet ymse velmente politiske vedtak til krav om utførelse av nybygg. Og politiske vedtak (markagrensa) og reguleringsplaner og trege prosesser gjør det også mer kukent å bygge - igjen konsekvens av politiske vedtak. I det siste har det vært en del skriverier om at politikere barberer prosjekter ganske mye, spesielt på Oslo Vest, etter mye klager og tung lobbyvirksomhet fra de som allerede bor der. Et "problem" utbyggere på Oslo Øst i mindre grad har av opplagte årsaker.

 

[Asbjørn]

De siste regelendringene om å styrke leietakers rettigheter på utleiers bekostning vil neppe hjelpe så veldig mye på å øke antall boliger til leie for en overkommelig pris, det heller. Høyere sikkerhet for leietaker betyr økt risiko for utleier. Det har en pris.

Forslag til ny husleielov: Vil øke minstetiden og gi rett til forlenging

Minstetiden for tidsbestemte leieavtaler økes fra tre til fem år, og leieren får rett til å forlenge. Dette er blant forslagene som legges frem i dag fra husleielovutvalget. – Men leier du ut i boligen du selv bor i, unntas du fra disse e …

www.huseierne.no

Men utleiere er pr def «rikinger», og vi vet hva AP/SP/SV vil gjøre med sånne.

 

[Asbjørn]

For en privatperson som eier en utleiebolig så er det binært om man selger den eller ikke da man ikke kan selge et par kvadratmeter for å få bedre likviditet,

Apropos det: Jeg har nettopp refinansiert restene av huslånet, fra annuitetslån + rammelån til bare rammelån. Det er vel nettopp slik det fungerer, enslags put/call-opsjon på å bytte kvadratmetre mot likviditet etter behov, begge veier. Det passer meg bedre enn faste månedlige avdrag. Når huset som utgjør sikkerhet engang blir solgt teller man opp hvor stor andel som er bankens den dagen (om noe) og deler pengene deretter.

Smått magisk, egentlig. Avtalt del av egenkapitalen er øyeblikkelig tilgjengelig som likviditet om jeg behøver det. Det er regnskapsteknisk en utbetaling av innvilget lån, dvs å skape nye penger ihht gjeldende økonomisk teori. Med andre ord er det en lisens til selv å trykke penger ved behov opp til avtalt sikkerhet, omtrent som gamle dagers gullreserve for seddeltrykking. Når jeg ikke behøver pengene lenger kan jeg bare makulere dem igjen.

How is money created?

Most of the money in the economy is created by banks when they provide loans.

www.bankofengland.co.uk

Ja, det har en rentekostnad ved bruk, men egenkapitalen har også en alternativkostnad om den bare står der.

 

[weld77]

Apropos det: Jeg har nettopp refinansiert restene av huslånet, fra annuitetslån + rammelån til bare rammelån. Det er vel nettopp slik det fungerer, enslags put/call-opsjon på å bytte kvadratmetre mot likviditet etter behov, begge veier. Det passer meg bedre enn faste månedlige avdrag. Når huset som utgjør sikkerhet engang blir solgt teller man opp hvor stor andel som er bankens den dagen (om noe) og deler pengene deretter.

Smått magisk, egentlig. Avtalt del av egenkapitalen er øyeblikkelig tilgjengelig som likviditet om jeg behøver det. Det er regnskapsteknisk en utbetaling av innvilget lån, dvs å skape nye penger ihht gjeldende økonomisk teori. Med andre ord er det en lisens til selv å trykke penger ved behov opp til avtalt sikkerhet, omtrent som gamle dagers gullreserve for seddeltrykking. Når jeg ikke behøver pengene lenger kan jeg bare makulere dem igjen.

How is money created?

Most of the money in the economy is created by banks when they provide loans.

www.bankofengland.co.uk

Ja, det har en rentekostnad ved bruk, men egenkapitalen har også en alternativkostnad om den bare står der.

Joda det er greit nok. Det som typisk stopper folk og fe i det norske lånemarkedet er regelen om maks fem ganger inntekten, ikke tilgjengelig sikkerhet for banken. Sånn i teorien kunne jeg og samboeren økt lånet på huset med kanskje 10 mill uten at banken ville vært bekrymret for pantet, men de ville muligens hatt enkelte andre innvendinger mot en slik operasjon.

Rammelån/boligkreditt/hva man nå kaller det er fint det - jeg bruker det ikke selv men det er jo greit å vite at muligheten finnes om man trenger den. Den er imidlertid ikke tilgjengelig i særlig grad så lenge man har et sted rundt maks lån og det tror jeg nok temmelig mange som liker eiendom som aktivaklasse har.

Og uansett vil kontantstrømmen fortsatt være negativ i disse tider om man så gjør på f.eks en sekundærbolig. Når pengene man fikk utbetalt er brukt opp så er man stort sett tilbake til start, men om man har klokketro på lavere renter og bedre tider så vil det nok fungere som en likviditetsbuffer en stund.

 

[Asbjørn]

For min egen del er jeg nok langt under enhver lånegrense, både mht sikkerhet og betjeningsevne. Verdien på huset har gått med ca 10-gangeren siden vi kjøpte det hvis jeg skal tro meglerens verdivurdering. Det er nedbetalt et par ganger allerede, men hendig som sikkerhet hvis man behøver penger til et eller annet. Lånerammen jeg nettopp avtalte utgjør ca 10 % av samlet eiendomsverdi hvis man også regner med de andre eiendommene som ikke er belånt. Jeg tror egentlig lånesaldoen vil være null om et par år, men det passer meg bedre å nedbetale det i enkeltbeløp nå og da enn ved faste månedlige trekk. Å kunne mane frem en årslønn eller tre i cash ved behov er likevel ganske hendig. Kan jo tenkes naboen vil selge, igjen.

 

[Pink_Panther]

Smatt-smatt....

 

[weld77]

Smatt-smatt....

Tja, det er vel ikke spesielt originalt å ha en nedbetalt bolig som har steget veldig mye i verdi når man nærmer seg 60(?) og bodd i eller i noenlunde grei avstand fra Oslo?

 

[Asbjørn]

Ja, eksakt. Det ligger en del akkumulering der. Derfor også min observasjon om at dette skaper større sosiale forskjeller enn man er villig til å innrømme i Norge. Den viktigste forklaringen på økende forskjeller i Norge ligger ikke hos noen få «rikinger», men i at middelklassen kan akkumulere mye formue i eiendom, både skattefritt og favorisert på andre måter, mens leietakere ikke kan det.

For neste generasjon gjør det stor forskjell om de kan bo i en leilighet vi allerede eier og bare betale løpende selvkost (skattefritt for begge parter), vs om de må ut i leiemarkedet. Og det gjør en himla forskjell om man kan ganne frem en million eller to fra familiebanken når man selv vil kjøpe bolig eller bil, kanskje rentefritt om familiebanksjefen er i det snille hjørnet, vs om man må spare opp egenkapitalen selv, krone for krone.

Selvsagt tilpasser jeg meg de forutsetningene og styringssignalene som ligger i skattereglene, jeg som alle andre. Hvis jeg enkelt kan innrette meg for å ta gevinst skattefritt gjør jeg jo det, og jeg er en raus familiebanksjef når barna behøver egenkapital. Men det ville vært bedre samfunnspolitikk om boligformue ble beskattet likt med annen formue, og om formueoverføring til neste generasjon ble beskattet nokså hardt.

Det er billig retorikk å rope «flå de rike!», beskatte bedriftseiere med over 100 % av fortjenesten, og late som om man er moralsk forarget når de selger livsverket til utenlandske eiere eller selv flytter utenlands for ikke å være en unødvendig belastning for bedriften. Det er ikke så mange stemmer å tape på at de flytter. Å gjøre noe som monner med boligbeskatning og arveavgift vil derimot være politisk harakiri, så min prognose er at de økonomiske forskjellene i kongeriket fortsatt kommer til å øke lenge etter at den siste bedriftseier har slukket lyset og flyttet ut.

Høringsinnspill til skatteutvalget - Civita-notat

Skattene totalt sett må ned, og formuesskatt på næringskapital må fjernes. Høy eierbeskatning ødelegger for fremtidig norsk eierskap, næringsutvikling og verdiskaping.

civita.no

 

[Drossel]

Vil USA aktier stadig slå markedet uanset valgresultatetet - ProInvestor

Kommentar fra Per Hansen, Investeringsøkonom, Nordnet I næste uge, tirsdag den 5/11 vælger amerikanerne ikke kun deres næste præsident. Kongressen får også 435 nye medlemmer i Repræsentantern

proinvestor.com

 

[Tweedjakke]

Valget i USA: Rådyrt i USA - vil lommeboka avgjøre for Kamala Harris?

Matvarepriser er den viktigste enkeltsaken for flest velgere. Det er dårlig nytt for Kamala Harris.

www.vg.no

Artig sak, som seier veldig lite om kor dyrt det er i USA, men meir om kor svak krona er. Eg er sikker på at for 15-20 år sidan ville dei fleste melda heim frå junaiten at alt var skikkeleg billig der borte.

 

[Hardingfele]

Valget i USA: Rådyrt i USA - vil lommeboka avgjøre for Kamala Harris?

Matvarepriser er den viktigste enkeltsaken for flest velgere. Det er dårlig nytt for Kamala Harris.

www.vg.no

Artig sak, som seier veldig lite om kor dyrt det er i USA, men meir om kor svak krona er. Eg er sikker på at for 15-20 år sidan ville dei fleste melda heim frå junaiten at alt var skikkeleg billig der borte.

Studerte i USA fra 1979. Ble jo bare rikere og rikere av det, når studielånet skulle omsettes i Dolares Americanos. (I tillegg fikk jeg stipend og lønn av universitetet).
Glade dager. NOK for en dollar, 1980.

 

[weld77]

^ Kronikkforfatteren må leve i et lykkeland hvor kapital yngler uten kostnad og risiko. Ingen renter, ingen alternativkostnad, ingen risikopremie, bare en årlig verdistigning. Hun har oppfunnet perpetuum mobile, økonomisk sett.

Har vært et par tilsvar på DN.no, ett av de her.

Det mest utrolige med det pølsevevet dama fra Manifest Analyse presterte er at hun må ha vist det til kollegaer for gjennomlesing, en eller annen presumtivt ansvarlig voksen har sikkert sett på det og like vel har det gått gjennom og blitt sendt inn til DN. Tipper de har humret godt i skjegget i kommentaravdelingen da manuskriptet fra denne tankesmien ble sendt inn.

Nei, det lønner seg ikke å leie ut | DN

En av de første leksjonene i samfunnsøkonomi handler om forskjellen mellom regnskapsmessig overskudd og økonomisk profitt.

La meg illustrere med et eksempel fra læreboken: Morgan arver en tomt på Manhattan og etablerer en minigolfbane som gir ham inntekter på 16.000 dollar og kostnader på 4.000 dollar månedlig. I Rambøls verden driver Morgan en lønnsom virksomhet med 12.000 dollar i overskudd. Men enhver økonomistudent forstår at dette er et tapsprosjekt – tomtens verdi kunne gitt langt høyere avkastning ved alternativ bruk.

Rambøl overser fullstendig kapitalkostnaden – en grunnpilar i økonomisk analyse.


Når kapital bindes i en utleiebolig, har dette en kostnad uavhengig av finansieringsform og historisk kjøpspris. Med en konservativ alternativ avkastning på fem prosent utgjør kapitalkostnaden på en bolig til fire millioner kroner 200.000 kroner årlig – før vi regner inn driftskostnader.

Denne kostnaden er like reell som rentekostnader.

...

Når Rambøl viser til boligprisvekst som bevis på lønnsomhet, blander hun sammen to separate økonomiske forhold. Verdistigning på eiendommen påvirker totalavkastningen, men er irrelevant for lønnsomheten i selve utleievirksomheten. Det er like misvisende som å inkludere aksjekursøkning i et selskaps driftsregnskap.

...

Økte leiepriser reflekterer derfor økonomisk nødvendighet, ikke grådighet.

Debatten om lønnsomheten i utleie fortjener mer enn enkle regnestykker. Rambøls analyse er naiv og gir liten mening. Alle investorer forventer avkastning på sin kapital. Små regnskapsmessige overskudd er uinteressante uten en tilfredsstillende kompensasjon for kapitalens alternativkostnad.

Leieprisene i norske storbyer har steget og vil trolig fortsette å øke i takt med fortsatt høy rente, skatt, netto innflytting og lite nybygg. Dette er realiteter som ikke forsvinner selv om Rambøl mener markedet allerede er «lønnsomt».

 

[pedal]

^At sosialister ikke skjønner markedsøkonomi er naturlig. Det er derfor de er sosialister.

 

[OMF]

Enig i at artikkelen var på bærtur, men boligprisvekst/inflasjon kan og bør få en plass i regnestykket.

For i det lange løp - så vil boliprisen (og dermed også husleien etterhvert) røffly følge et sted mellom inflasjon og lønnsutviklingen - og har du en horisont på 10+ år - så kan du trygt legge inn 2-3% prisvekst i lønnsomhetskalkylen din.

 

[weld77]

Enig i at artikkelen var på bærtur, men boligprisvekst/inflasjon kan og bør få en plass i regnestykket.

For i det lange løp - så vil boliprisen (og dermed også husleien etterhvert) røffly følge et sted mellom inflasjon og lønnsutviklingen - og har du en horisont på 10+ år - så kan du trygt legge inn 2-3% prisvekst i lønnsomhetskalkylen din.

2-3 prisvekst blir jo et sted rundt 0% realavkastning fra prisutviklingen (mer på egenkapitalen grunnet gearing). I markedet for næringseiendom så ser man stort sett på kontantstrømmnen som en inflasjonsjustert obligasjon. Der vil prisen på eiendomen i fremtiden langt på vei være en funksjon av hvilken yield man vil kjøpe (eller selge) den på og denne vil være svært sensitiv til rentenivået på transaksjonstidspunktet.

 

[OMF]

2-3 prisvekst blir jo et sted rundt 0% realavkastning fra prisutviklingen (mer på egenkapitalen grunnet gearing). I markedet for næringseiendom så ser man stort sett på kontantstrømmnen som en inflasjonsjustert obligasjon. Der vil prisen på eiendomen i fremtiden langt på vei være en funksjon av hvilken yield man kjøper den på og denne vil være svært sensitiv til rentenivået på transaksjonstidspunktet.

Nå er vel ikke rentene som er brukt i disse eksempelen realrenter. Men om man bruker en realrente på 1,5% - så går regnestykket lettere i pluss.

 

[Asbjørn]

Enig i at artikkelen var på bærtur, men boligprisvekst/inflasjon kan og bør få en plass i regnestykket.

For i det lange løp - så vil boliprisen (og dermed også husleien etterhvert) røffly følge et sted mellom inflasjon og lønnsutviklingen - og har du en horisont på 10+ år - så kan du trygt legge inn 2-3% prisvekst i lønnsomhetskalkylen din.

Den var med i regnestykket. Rambøl hadde ikke lest eller forstått analysen hun kritiserte.

Leieprisene skal videre opp | DN

Når småskalautleiere selger sine sekundærboliger nå, er det neppe en kynisk manøver for at de gjenværende utleierne, altså andre enn dem selv, skal kunne heve leieprisen og tjene ekstra godt.

www.dn.no

For det tredje hevder hun at jeg har utelatt prisstigning som en del av avkastningen i regnestykket. Det stemmer heller ikke. Prisstigning er selvfølgelig en del av den totale avkastningen for de som leier ut boliger. Men ettersom forventet prisstigning inngår både i den historiske beregningen av avkastningskravet utleiere typisk har hatt, og i det fremtidige avkastningskravet, nøytraliserer de vanligvis hverandre.

Unntaket er om man tror at forventet boligprisstigning var unormalt høy eller lav i referanseperioden. Ved unormalt høy forventning til boligprisstigning vil man være villig til å akseptere en lavere avkastning fra selve utleien, og motsatt. I referanseperioden jeg brukte, 2009 til 2021, var boligprisstigningen unormalt høy. Det kan godt være at dette var forventet. I så fall ville man kreve en bedre lønnsomheten fremover fra selve utleien enn jeg la til grunn, noe som ville krevd en enda høyere leieprisvekst.

Uansett, forventet prisstigning var altså inkludert, jeg var bare litt forsiktig i anslaget.

Om man sitter på en ubrukt leilighet og av forskjellige grunner ikke ønsker å selge den kan det nå være mer attraktivt å la den stå tom enn å leie ut. Verdistigning og kapitalkostnad har man uansett, mens «driften» kan tape ca like mye penger på mer enn en måte.

 

[OMF]

Den var med i regnestykket. Rambøl hadde ikke lest eller forstått analysen hun kritiserte.

Nå fant ikke jeg det første regnestykket hans, men det han skriver i sitatet så virker det som det innlegget handlet om hvordan "samme" avkastningskrav i tiden fremover vil måtte gi høyere leiepriser, sammenlignet mot historisk avkastningskrav.

Og det er jo i det store og hele avkastningskravet du har som bestemmer om det er lønnsomt med utleie eller ikke.

 

[OMF]

Om man sitter på en ubrukt leilighet og av forskjellige grunner ikke ønsker å selge den kan det nå være mer attraktivt å la den stå tom enn å leie ut. Verdistigning og kapitalkostnad har man uansett, mens «driften» kan tape ca like mye penger på mer enn en måte.

Dette er jo tull, men det kunne det vært morsomt å få se hvor kreativ du greier å være for å få en slik påstand til å bli sann.

 

[weld77]

Dette er jo tull, men det kunne det vært morsomt å få se hvor kreativ du greier å være for å få en slik påstand til å bli sann.

Ikke at jeg er enig i påstanden på generelt grunnlag, men man har mindre slitasje om den er ubebodd uten at man må forvente at besparelsen her overstiger leieinntektene akkurat og med litt ufalks kan det gå veldig galt - forsåvidt også selv om den er ubebodd. Dessuten har det en viss opsjonsverdi og nårsomhelst kunne gjøre hva man vil med den, som f.eks bo i den, innlosjere barn i den eller selge den.