OMF skrev:
Din stadige kommentar om at man må betale seg ut av en fastrentekontrakt eller heller ikke riktig. Dersom renteforventningen har steget kan man få utbetalt penger hvis man løser ut en slik kontrakt. Men siden renteforventningen har falt jevnt og trutt de siste 20 årene så har man ikke sett det i sælig grad (om i det hele tatt)
Ditt punkt 1 er en selvfølge, men det du ikke har forstått er at de lange rentene består av en renteforventning og et risikopåslag (se også lenger nede i posten). Dvs lar vi være å binde renta er forventningen at vi vil betale mindre enn om vi binder den. Forskjellen er risikopremien.
Og re punkt 2: Tror du virkelig NBs renter er satt uten hensyn til markedsrenta? Og tror du virkelig all finansiering av bankene i Norge går gjennom NB? EDIT: Har sett NBs post som sier mer om dette.
Og re avslutningspunktet ( i ramma over):
Et eksempel -og det blir min siste post om dette: Markedet forventer at gjennomsnittsrenta i neste 5 år blir 4%. Pga usikkerheten i dette anslaget får du ikke penger til 4% - hvorfor skal noen gi deg penger over 5 år til 4% med den ekstra risikoen det innebærer å binde pengene så lenge, når de forventer å få 4% ved å låne ut fra dag til dag? Bindingstida må derfor dekke en spread slik at du feks må betale 4,3% i markedet. De 0.3% er risikopremien (se også under om yieldkurver) og representerer det samlede pengemarkeds forventninger til fremtidig renteutvikling + et påslag knyttet til vurderingen av usikkerheten i pengemarkedet.
Hvis vi ser bort fra påslaget til banken låner banken dette i pengemarkedet på en langsiktig kontrakt til 4,3% og låner dette videre til kunden. Hvis alt går som markedet tror kunne lånet i stedet vært finansiert til 4% på dag til dag kontrakter i markedet i hele 5-årsperioden og lånt videre til kunden på en flytende rente styrt av de kortsiktige rentene (som altså holder seg der markedet forventet, på 4%). Kunden betaler altså nå 0,3% mer enn han ellers kunne ha betalt, men han får en upside; han slipper å bite negler i frykt for at banken plutselig må låne pengene i det kortsiktige rentemarkedet til 6% og skyver merkostadene over på ham. Han slipper å ligge søvnløs og bekymre seg for at neste renteøkning medfører at han kan risikere å måtte gå fra gård og grunn.
Tenkeeksempelet blir så: I denne situasjonen vil kunden ut av lånet etter 2 år og løser det inn. Banken vil kunne plassere den frigitte kapitalen til 4%, men er fundet til 4,3. Kunden må betale et mellomlegg for gjenværende løpetid og kapital som = risikopremien. Det er derfor det - prinsipielt - er slik at du risikerer å måtte betale for å gå ut av et fastrentelån før termintidenm er ute. Det betyr ikke nødvendigvis at det
alltid vil være slik, men det rører ikke ved at det prinsipielt er slik.
Hvis renteforventningen i mellomtiden har steget vil banken kunne få mer enn 4% for den frigitte kapitalen i markedet, får de mer enn 4,3% blir det et overskudd som du nevner i forhold til det de ville ha fått om du hadde fortsatt å sitte på lånet ut bindingstiden. Da har man vinnet veddemålet mot markedet (som trodde renta skulle ende på 4% i perioden).
Men så kan man selvsagt spørre seg selv om hvorfor kunden vil ut av lånet når et nytt, flytende lån (feks) vil koste 5% selv om sånne situasjoner selvsagt kan tenkes....Og hvis renteforventningen har falt kan det motsatt bli dyrere å gå ut av kontrakten. Det er typisk ofte det som skjer, kunden ser at han kan få et flytende lån til 3% og vil innfri fastrentelånet på 4,3 %. Da sitter banken med innlånte penger på 4,3% med bindingstid, og kan bare låne de ut til 3% i pengemarkedet. Da må kunden betale differansen.
Dette er ikke et hundretimers kurs i samfunnsøknomi, men en gjennomsnittsbetraktning. Som jeg har nevnt flere ganger dreier dette seg om usikkerhet og veddemål.
Noe mer tid å argumentere om punkter som er grunnleggende samfunnsøkonomi har jeg ærlig talt ikke; men kan kanskje ordne et møte med bankens sjefsmegler i rentemarkedet som er en venn av meg dersom du fortsatt velger å ikke tro på dette. Du bor på Askøy og jeg jobber i Sparebanken Vest i Bergen Sentrum. Og det overrasker meg ikke om du ikke tror på dette, som sagt kan jeg minnes en tilsvarende diskusjon tiligere.
Men til slutt et sitat fra Wikipedia:
"Fixed rate mortgages are usually more expensive than adjustable rate mortgages. Due to the inherent interest rate risk, long-term fixed rate loans will tend to be at a higher interest rate than short-term loans. The relationship between interest rates for short and long-term loans is represented by the yield curve, which generally slopes upward (longer terms are more expensive)."
Og fra wikipedia om yield curves:
"Yield curves are usually upward sloping asymptotically: the longer the maturity, the higher the yield, with diminishing marginal increases (that is, as one moves to the right, the curve flattens out). There are two common explanations for upward sloping yield curves. First, it may be that the market is anticipating a rise in the risk-free rate. If investors hold off investing now, they may receive a better rate in the future. Therefore, under the arbitrage pricing theory, investors who are willing to lock their money in now need to be compensated for the anticipated rise in ratesthus the higher interest rate on long-term investments.
However, interest rates can fall just as they can rise. Another explanation is that longer maturities entail greater risks for the investor (i.e. the lender). A risk premium is needed by the market, since at longer durations there is more uncertainty and a greater chance of catastrophic events that impact the investment. This explanation depends on the notion that the economy faces more uncertainties in the distant future than in the near term. This effect is referred to as the liquidity spread. If the market expects more volatility in the future, even if interest rates are anticipated to decline, the increase in the risk premium can influence the spread and cause an increasing yield."
Denne økende yieldkurven representerer nettopp en eksponentielt økende renterisiko ved økende bindingstid og representerer en merpremie som du betaler for å redusere din usikkerhet. Det er nettopp dette jeg har argumentert med hele tiden. Går alt som markedet tror, vil du betale en overkurs på lånet ditt. Går alt galt vil du slippe masse ekstrakostnader. Da har du vunnet veddemålet mot markedet, enten nå årsaken er flaks, eller at du var flinkere til å forutse hva som skulle skje enn markedet var (noe som er ekstremt lite sannsynlig).
Men går alt veldig mye bedre (dvs lavere rente enn markedet tror) vil det koste deg masse. Men essensen er at selv om alt går som forutsatt, betaler du mer. Det er dette som er forsikringspremien, og det er dette som er årsaken til at man sier at et flytende lån er billigere enn et lån med rentesikring alt annet like. Det betyr ikke at du ikke kan ende ut med gevinst, men sannsynligheen er større for at du taper, og i snitt ender du ut med tap.
Derfor: kan du leve med risikoen vil du med overveiende sannsynlighet komme gunstigere ut med flytende rente. Tjener du på det, har du vært smartere enn markedet, noe de færreste av oss er. Eller du har trukket vinnerloddet i lotteriet. Men bland ikke flaks med forventet avkastning.
Som sagt, dette er så grunnleggende at jeg ikke forstår at vi skal kaste bort tid på dette. Det finnes masse grunnbøker i samfunnsøkonomi som omtaler yield curves og sammenhengen mellom løpetid og risiko. Dette er fra grunnkurs i makro på høyskolenivå.
Har du en bedre ide om sammenhengen mellom renterisiko og løpetid så finnes det en Nobelpris i økonomi, sier ikke mer.....
Artiklene her:
http://en.wikipedia.org/wiki/Fixed_rate_mortgage
http://en.wikipedia.org/wiki/Yield_curves
